導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇消防法律論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、引言

宋莊畫家村案——一個具有標志性意義的判決。

宋莊畫家村聚集了來自全國各地很多不乏名氣的畫家。2006年,隨著宋莊被規(guī)劃為北京市十大文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一,地價也水漲船高,村民基于自身利益開始畫家,要求他們退還已出售的小產(chǎn)權(quán)房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認定馬海濤與李玉蘭所簽的《買賣房協(xié)議書》無效,判決畫家李玉蘭在90天之內(nèi)騰房,馬海濤補償給李玉蘭九萬余元。

這是一個具有標志性意義的判決,它在更深層次上觸及了中國集體土地制度和農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行法律制度,同時對政府在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控和兼顧社會各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑戰(zhàn)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的概念和歷史發(fā)展

(一)小產(chǎn)權(quán)房的概念

“小產(chǎn)權(quán)房”(或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房)是指在農(nóng)民集體土地上,由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會單獨或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設(shè)住宅,并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書向城市居民銷售的房屋[1]。這種房屋的權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章,僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委員會蓋章以證明權(quán)屬,故稱為“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。目前政府出臺的所有法律、法規(guī)中沒有所謂“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的概念,“小產(chǎn)權(quán)房”只是社會上對這種沒有取得完全所有權(quán)房屋的一種約定俗成的叫法。

(二)小產(chǎn)權(quán)房的歷史發(fā)展

1.小產(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍”,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并非近一兩年,而是已經(jīng)十年有余。北京市的小產(chǎn)權(quán)房大概從20世紀90年代中期開始陸續(xù)出現(xiàn)。然而,從2003年開始,隨著建設(shè)部的購房風險提示和北京市國土資源局的禁令接連出臺,小產(chǎn)權(quán)房法律問題才開始頻頻出現(xiàn)在公眾的視野之中。值得注意的是,如果從20世紀90年代中期算起,北京市小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年,為何直到今天才有相關(guān)部門發(fā)出這樣的風險提示和禁令?有專家認為,小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)這十幾年,相關(guān)管理部門一直監(jiān)管不力。正如北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉指出的,“小產(chǎn)權(quán)房恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上,表面上看很多部門都在管,實際上卻是誰都沒有真正管。”小產(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍,霜刃未曾試”,形容其尷尬處境名副其實。

2.小產(chǎn)權(quán)房目前的發(fā)展現(xiàn)狀。小產(chǎn)權(quán)房在十多年前還只是星星之火,如今已在全國的“城中村”遍地開花,呈現(xiàn)出燎原之勢。就全國范圍來看,小產(chǎn)權(quán)房在城市房屋開發(fā)中,占了相當大的比例。調(diào)查顯示,北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房已占房地產(chǎn)市場的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬棟,占全市住房總量的49%[2]。可見,小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢,政府相關(guān)部門加強對小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)控和監(jiān)管已迫在眉睫。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”的合法和非法化論爭

學界對于小產(chǎn)權(quán)房的合法、非法化論爭存在已久,很多學者和專家也就小產(chǎn)權(quán)房存在的利弊進行了深刻的分析。“小產(chǎn)權(quán)房”的實質(zhì)是違法建筑沒有完全所有權(quán)的房屋,那種認為“小產(chǎn)權(quán)房”既有益于農(nóng)民利益又能實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的觀點忽視了“小產(chǎn)權(quán)房”背后的一個至關(guān)重要的“大問題”——民生問題[3]。從眼前看,農(nóng)民可以獲得部分利益,但長期看來農(nóng)村集體經(jīng)濟組織趨于利益誘惑勢必會將更多耕地變成宅基地來建造“小產(chǎn)權(quán)房”,后果很可能是若干年后城市郊區(qū)的農(nóng)民喪失了土地和生活保障。將小產(chǎn)權(quán)房認定為,非法化是秉承中國長期以來實行的農(nóng)村土地(耕地)保護政策,有利于社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展和保護農(nóng)民的長遠利益。

四、小產(chǎn)權(quán)房的風險提示和法律處理

(一)小產(chǎn)權(quán)房的風險提示

透視小產(chǎn)權(quán)房熱賣的背后,其實暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風險。根據(jù)目前法律,小產(chǎn)權(quán)房不能在市場上自由流通,一旦買賣,買賣合同即被認定為無效,正如宋莊畫家村李玉蘭一案,畫家最終不得不將房屋退還給農(nóng)民。小產(chǎn)權(quán)房在房屋配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面都可能存在問題。此外,破壞中國耕地保護制度,在基本農(nóng)田上違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房還存在被的風險。還有人提出,“小產(chǎn)權(quán)房”存在“鏈首”(建設(shè)環(huán)節(jié)是否符合規(guī)劃審批的風險)、“鏈身”(購買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護的風險)、“鏈尾”(權(quán)屬無法登記,產(chǎn)權(quán)不能明確的風險)三個環(huán)節(jié)的“風險鏈”[4]。可見,高房價催生下的小產(chǎn)權(quán)房,風險重重,城市居民為了自己的切身利益,必須對風險有一個清醒的認知,不要購買小產(chǎn)權(quán)房。

(二)小產(chǎn)權(quán)房的法律處理

目前,中國政府相關(guān)職能部門紛紛諸如通知、規(guī)定等文件,對“小產(chǎn)權(quán)”房進行法律規(guī)制。拉倫茨教授說過,“當抽象、一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現(xiàn)象或脈絡(luò)的多樣表現(xiàn)形態(tài)時,大家首先會想到的輔助思考形式是‘類型’。”[5]我們要根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房存在的情況、不同的類型,找尋不同的解決途徑。如對于占有耕地開發(fā)、建設(shè)的小產(chǎn)房應(yīng)該嚴格制止,。對于別墅等休閑型以及投資型的小產(chǎn)權(quán)房,則應(yīng)嚴格限制或者嚴禁開發(fā)、建設(shè)。具體處理如下:(1)已經(jīng)開發(fā)而未建的“小產(chǎn)權(quán)房”,直接確認為違法,要求停工停建,恢復土地的本來用途;(2)已建未售的“小產(chǎn)權(quán)房”區(qū)分兩種情況,符合土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃的,政府可以考慮收購其上面的“小產(chǎn)權(quán)房”作為經(jīng)濟適用房、廉租房,同時由國家管理部門為此類房屋頒發(fā)相關(guān)的權(quán)屬證書;未經(jīng)審批,不符合土地利用整體規(guī)劃的,對于這種類型也應(yīng)該確認為違法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小產(chǎn)權(quán)房”可以參照情況二處理。

五、小產(chǎn)權(quán)房折射出的法律問題分析

(一)注重政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)比較混亂的發(fā)展局面,主要是由于政府在體制和政策上缺乏對房地產(chǎn)市場的有效干預和宏觀調(diào)控的失衡造成的。一方面,政府缺乏對房地產(chǎn)市場的供求平衡的預測能力,沒有充分考慮到城市中低收入家庭和失業(yè)家庭對攀升的商品房價格的實際承受能力。另一方面,近十年來的房改政策失當,政府對“廉租房”和“經(jīng)濟適用房”的建設(shè)仍然滯后。近年來,國務(wù)院辦公廳下發(fā)的國八條①和國六條②不僅沒有穩(wěn)定住房價,相反出現(xiàn)了中國最高的城市化速度伴隨最高的城市房價的奇怪現(xiàn)象。因此,要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房法律問題,政府還應(yīng)該從源頭做起,加強和完善對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力,加大對廉租房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)力度和供應(yīng)能力。因為只有調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加社會保障性住房的比例,改變中國商品住房占大頭,經(jīng)濟適用住房不經(jīng)濟,廉租房僧多粥少的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),才能從根本上切斷小產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)渠道。

篇2

按照民法理論，合同可分為本約和預約。預約是指當事人雙方約定將來訂立一定合同的合同，將來應(yīng)當訂立的合同稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預約”。在預約中，本合同在預約成立時尚未成立，預約合同的成立和生效，僅僅只是使當事人負有將來要訂立本合同的義務(wù)。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力，不能混淆。預約合同當事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內(nèi)容請求對方履行。

認購書的成立與生效只是對當事人在可預見的期限內(nèi)有簽約購房合同的義務(wù)，其“本認購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，只是預售人向買受人發(fā)出了在十天內(nèi)其有簽訂購房合同的義務(wù)，而不是向買受人發(fā)出簽訂購房合同的要約。約定在一定時期內(nèi)有簽約購房合同的義務(wù)，只是對一個后啟簽約行為來時要有簽約意圖的約束，而不是對將來要簽約的內(nèi)容進行先期肯定。因此，筆者認為，認購書其實是一份預售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預約，屬于債權(quán)合同，適用一般合同法的規(guī)則。

簡單地說，某人簽約了認購書，只要其在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認購書的條款去和預售人洽談購買的具體事宜，即可認為買受人已經(jīng)履行了義務(wù)，至于是否洽談成功并簽訂合同則是另一新的合同事宜了。

另有觀點認為，預約是一種附期限的民事法律行為。所謂附期限的民事法律行為，是指當事人在法律行為中規(guī)定一定的期限，把期限的到來作為法律行為生效和失效的根據(jù)。從表面上看，“本認購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，這似乎約定了一段合同正式生效的時間。但實際上并不以然。因為在附期限合同中，合同已經(jīng)成立，只是因為當事人在合同里約定了在一定時期，在該期限到來后合同才生效。但在認購書簽約之時，當事人之間根本沒有成立正式的購房合同關(guān)系，故也就無所謂附期限的合同了。

其實，在現(xiàn)實生活中，類似認購書的預約合同是經(jīng)常化的，如簽訂廣告合同時需要預約廣告版面、想投資證券業(yè)務(wù)的則需要預約開戶、讀者預約借閱熱門圖書、預約專家看病、商人在洽談投資之前的預約面談等等，其法律性質(zhì)其實與認購書是一樣的，都是為后一個正式合同的預先約定。只不過一般的預約由于涉及標的數(shù)額小，雙方權(quán)利義務(wù)簡單明了，沒有認購書這么引人矚目而已。

第二，認購書成立且有效的法律條件。

當前，絕大多數(shù)意見認為，認購書只有包括以下條款才能算是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照認購書約定的主要條款簽約購房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談訂立買賣合同；第四，在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照雙方約定或法律規(guī)定或交易慣例或公平原則解決簽約糾紛。

誠然，合同成立的核心條件是當事人的意思表示一致，但這并不表明認購書必須內(nèi)容清晰、明確且對將來要簽約的購房合同的主要內(nèi)容要有約定才算成立。

根據(jù)我國合同法規(guī)定：承諾通知到達要約人時生效，承諾生效時合同成立。依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。一項要約要有法律效力則其須有確定的和完整的內(nèi)容，也即具備足以使合同成立的主要條件。但究竟怎樣才算是具備了使合同成立的基本條件，法律對此并無強制性要求。《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》第14條中規(guī)定：“向一個或一個以上特定人提出訂立合同的建議，如果十分確定并且表明發(fā)價人在得到接受時承受約束的意旨，即構(gòu)成發(fā)價。一個建議如果寫明貨物并且明示或暗示地規(guī)定數(shù)量或規(guī)定如何確定數(shù)量和價格，即為十分確定。”根據(jù)此條之意，很顯然，要求貨物是明確的，數(shù)量和價格只要能夠確定即算是滿足了要約的條件。而美國統(tǒng)一商法典的規(guī)定更是簡單：一個貨物買賣合同只要有標的和數(shù)量就是一個成立生效的合同，價格、履行地點、時間及違約責任都可以事后確定。

買受人根據(jù)預售人公開發(fā)出的要約邀請前來考察其所出售的標的（即預售的商品房），這時候買受人向其提供事先早就擬好的認購書，這行為顯然是預售人向買受人發(fā)出了要約，因為其希望買受人能根據(jù)其提供的認購書的內(nèi)容與其簽約即承諾。而一旦買受人表示愿意與其簽約則表明其發(fā)出了承諾即接受了認購書對其的法律約束力。這時候預約即宣告成立且有效，而無論是否書面簽約或口頭承諾，也無論是否認購書內(nèi)容是否完整，只要其具備了特定的商品房即可。至于數(shù)量多少，筆者以為也可以省略。首先，購買商品房不同于動產(chǎn)貨物，每個都可以相同且相等，所以如果沒有約定數(shù)量，從一個到一千個，其對出賣人產(chǎn)生的利潤及費用相差會很懸殊的。但商品房屬于不動產(chǎn)，其在預售時通過效果圖很明確地向買受人表明其能夠提供的所有商品房，同時通過空間坐標表明了某個特定的商品房座落在哪個層次、哪個位置、哪個朝向，即每個商品房都存在于某個特定的空間，我們也可以理解為不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售價巨大，現(xiàn)實中很少有買受人會同時購買2個商品房以上的數(shù)量。退一步說，此時，由于商品房的質(zhì)量、價格、面積、交付期限等最主要的條款都沒有涉及或者說大概涉及，因此細談商品房購買數(shù)量也是毫無意義的。

第三點是如何界定認購書的違約責任。

對于購房過程中不履行認購書義務(wù)的違約責任，一種觀點是：在雙方不能訂立購房合同時，一方可以將認購書的內(nèi)容視為買賣合同的內(nèi)容，可以請求對方履行，或訴請裁判機關(guān)裁決并以裁決書作為買賣的依據(jù)。如果違約方不能履行，則違約方要賠償守約方的損失，損失包括守約方的期待利益損失。

筆者認為，認購書只是一份預售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預約，其法律效力僅僅只是使當事人負有將來要訂立本合同的義務(wù)。購房者只要在一定期限內(nèi)根據(jù)認購書約定的條款和日期有來和預售人簽約購房合同的意圖且真實地履行了其意圖，則其行為實際上是履行了認購書予其約定的義務(wù)。至于購房合同雙方有分歧無法達成協(xié)議，則屬于另一法律行為，和認購書無必然的關(guān)系。認購書約定的定金，如果屬于購房者無意前來和預售人根據(jù)認購書約定的主要條款洽談購房合同簽約，則預售人有權(quán)不予以返還。除此之外，預售人沒有扣押定金的法律依據(jù)。此時的定金性質(zhì)應(yīng)屬于解約定金，本質(zhì)上也就是違約方向守約方賠償?shù)男刨嚴鎿p失。這種定金最大的特點就在于通過定金的放棄和加倍返還而給予了當事人解除合同的權(quán)利和機會。

我們顯然不能認為因認購書中對將來簽約的本合同主要條款包括價款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細化、補充或變更。如果真是具有這種功能，則認購書就成了合同的一個重要組成部分，將來要簽約的本合同其實只是對認購書的條款更詳細的修改和協(xié)商而已。如真是這樣，則豈不是將簽約購房合同時間提前了么？預售人在提供購房合同同時標明購房合同簽訂后認購書即失效的條款又如何解釋？

比如說，某買受人與預售人約定了在10日后要向預售人購買5個商品房，價格每平方米3000元。10日買受人如期前往與預售人洽談，雙方對數(shù)量和價格都沒異議，但對違約責任卻無法達成協(xié)議。此種情況下，預售人如因此以買受人違約而沒收定金，則顯然是缺乏法律支持的。

簽約購房合同本身是一個獨立的法律行為，當事人在合同的條款上當然可以反復磋商。如果由于合同的條款意見不一致，可視作無法達成一致而無法簽約，約定的定金就應(yīng)該退回，這并不影響購房書的法律效力。因為當事人已經(jīng)履行了認購書約定的簽約義務(wù)，只是因為雙方就有關(guān)條款存在爭議而無法達成一致協(xié)議，根據(jù)當事人意思表示一致是合同成立的核心條件，當事人當然有權(quán)放棄簽約的權(quán)利。

基于上述認識，筆者以為在認購書中規(guī)定“因認購人過錯不訂立買賣合同時，定金由預售人沒收”，以及“因預售人過錯不訂立買賣合同時雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。因為此類約定含糊不清，且太過于概括性，實質(zhì)上是抹殺了違約的種類、程度，根本無法起到督促當事人簽約合同義務(wù)的特定目的，反而會給不法者有乘機預設(shè)定金陷阱之機會。之所以說并非一定有效，是因為這樣籠統(tǒng)的約定，有可能把認購人無正當理由不與預售人簽約購房合同的行為也包括其過錯在內(nèi)。如果確實存在這樣的過錯行為，則守約方當然有沒收定金的權(quán)利，這點前面已經(jīng)分析過了。

第四點，內(nèi)部認購書的法律效力分析。

預售人在樓盤項目未取得商品房預售許可證前就開始進行認購，并與客戶簽訂認購書，這種做法被稱為內(nèi)部認購。在這種情況下訂立的認購書是不具有法律效力的，是無效的合同。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，預售商品房應(yīng)當符合的條件中包括取得商品房預售許可證明的形式條件與其他實質(zhì)條件，即取得商品房預售許可證明是預售商品房的強制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此，未取得預售許可證明前所訂立的認購書屬于違反法律強制性規(guī)定的無效合同，自然無法律拘束力。

認購無效時，預售人應(yīng)當向認購人返還定金，同時預售人還應(yīng)承擔締約過失責任。此時購房人是否應(yīng)承擔責任要再分析。如果預售人事先隱瞞未取得商品房預售許可證這事實卻依然以“優(yōu)惠政策”誘惑購房者簽約認購書，則顯然有欺詐之嫌疑。此時認購人并無過錯，其所受到的損失（如利息損失、購買機會損失等），預售人應(yīng)負全部責任。

如果認購人事先知道或者預售人已明確告之，則認購人也有過錯，應(yīng)負一定的責任。但筆者以為由雙方各自對半承擔或分擔責任，有失公平合理原則。因為，認購書是由預售人一手制定且強制實施的，且其在出售其房屋之前有義務(wù)把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒有法律上的權(quán)利暇疵。這也是合同法規(guī)定出賣人應(yīng)承擔的義務(wù)，且他也應(yīng)知道簽約違背法律強制性的合同是沒有法律效力的。在這種情況下，他依然與購房人簽約一個無效的認購書，這首先就違背了誠實信用原則。因此，認購人只能承擔次要責任，而主要責任應(yīng)由預售人承擔。此外，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十八條及四十二條規(guī)定，預售人還要承擔行政責任。

第五點，簽約認購書并非是法定程序，而是基于雙方平等自愿之上的諾成合同。

篇3

一談到裝修他人房屋的法律效果，民法人往往聯(lián)想到“附合”或者“所有權(quán)的附合取得”。處理本案的法院也是這樣，它正是依據(jù)民法中的不動產(chǎn)添附原理，支持原告的訴訟請求的。然而問題卻是，在裝修他人房屋關(guān)系中，附合取得有無適用余地？

（一）建材所有權(quán)因附合而消滅

裝修他人房屋，自裝修人方面而言，是對建材予以處分，使之附合于他人房屋。當這一附合實現(xiàn)之時，便是建材作為物消滅之日，它們從成為房屋不可分割部分的那一刻起，便不復保持獨立形態(tài)和獨立功能，不復充分物的要件。物消滅，自權(quán)利的角度看，以之為對象的物權(quán)也就消滅。李文認為“添附物”的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至房屋所有人（“即使當時的裝潢為被告所建，其所有權(quán)也發(fā)生了改變，該裝潢已不為被告所有，已經(jīng)轉(zhuǎn)移至原告”），對此，筆者不敢茍同。所謂“添附物”并不存在，又何來“添附物”的所有權(quán)？本無所有權(quán)，又何能移轉(zhuǎn)？如果所指的是建材所有權(quán)，則該所有權(quán)也因附合而消滅；消滅的原因是對象消滅，而不是權(quán)利移轉(zhuǎn)。

（二）房屋所有權(quán)不因附合而變更

上述附合，若自房屋的角度來觀察，那么，該物在吸附了建材被處分所形成的成分而變更地存續(xù)下來。雖然它的外在形態(tài)乃至結(jié)構(gòu)、功能等等可能有變更，然而作為物，其概念的同一性卻得以維持，房屋在其裝修前后為同一物。民法上“物”的概念，為界定所有權(quán)之用。也就是說，作為所有權(quán)對象的是物，而不是物的屬性。縱然物的屬性發(fā)生了變化，極而言之，例如由“毛坯房”變成“五星”級標準的豪華房，人們也不認為裝修前與裝修后的房屋不再是同一物，從而需要重新界定其所有權(quán)歸屬。既然物同一，依據(jù)“一物一權(quán)”原則，所有權(quán)便不能不同一。房屋裝修后不形成新物，也就不存在所有權(quán)原始取得問題，附合取得無適用余地。也就是說，房屋在裝修之后，依據(jù)“一物一權(quán)”原則，其所有權(quán)得到維持，與添附取得毫無關(guān)聯(lián)。

（三）房屋所有人的回復原狀請求權(quán)

當基礎(chǔ)法律關(guān)系終止、房屋所有人回復對房屋占有時，基于所有權(quán)，有就被裝修房屋回復物之原狀的請求權(quán)，這是裝修他人房屋物法效果的一個重要方面。

二、裝修他人房屋的債法效果

在房屋所有權(quán)同一的前提下，當基礎(chǔ)法律關(guān)系終止，裝修人返還房屋占有時，裝修人便會失去裝修結(jié)果，這似乎意味著“利益損失”；自另一方面去看，房屋所有人受取裝修結(jié)果，則似乎為“利益受取”。對此一失一得，民法人通常會思考有否不當利得問題。李文也反映了這一思維定式。然而，上述場合，須否適用不當?shù)美畟囊?guī)范加以處理呢？這要審查不當?shù)美畟姆梢欠癖怀浞郑拍軟Q定。

在這里，首先應(yīng)當定義：我們討論的范圍應(yīng)限于基礎(chǔ)契約之債正常終止的場合。這是因為，倘若該債不成立、不生效以及非正常終止（主要是單方解除），那么，自應(yīng)依據(jù)各該情形所對應(yīng)的規(guī)范去處理，即確定對于該非正常情形之出現(xiàn)須負責任的當事人，并由該方賠償所致他方損失。其賠償范圍之中，自須包括裝修人所不能實現(xiàn)的利益在內(nèi)。因此，依規(guī)范體系，自不應(yīng)適用不當?shù)美畟囊?guī)范。

在上述定義之后，我們可以討論不當?shù)美畟姆梢欠癯浞值膯栴}。

我們看，不當?shù)美畟乃捻椃梢⒎翘幱诓⒘嘘P(guān)系，相反，其中的“一方有利失”這一要件，是其余諸項要件的前提。倘若裝修人并無利失，那么，依因果關(guān)聯(lián)要件，被裝修人便肯定無“利得”-不當?shù)美畟械睦庙氃醋运嚼АＮ┢淙绱耍萌朔巾毞翟摾糜诶恕Ｗ阋姟暗美表氃谟幸蚬P(guān)聯(lián)的他方利失的約束之下來討論；而如果該方并無利得，那么該利得之有無規(guī)范根據(jù)，也就無從談起了。鑒于此，我們必須首先審查裝修人有無利失的問題。

然而，要判斷裝修人有無利失，又須澄清“裝修人利失”的意義。我們認為，所謂裝修人利失，應(yīng)指該方就經(jīng)其改良的房屋的使用利益因基礎(chǔ)法律關(guān)系終止而當然產(chǎn)生的損失。此一定義涉及三項要素。一是裝修利益；二是以返還占有為時間基準的該利益存量；三是該利益存量因返還占有而當然產(chǎn)生的滅失或者減少。

在接下來的討論中，我們首先定義裝修利益，然后方能討論該利益的損失。裝修利益，應(yīng)指裝修人就經(jīng)其改良房屋的使用利益。該利益以房屋中的改良部分為對象。然而，該部分是內(nèi)含于房屋的，成為其不可分的組成部分，而無獨立形態(tài)及獨立功能。惟其并無獨立性，便規(guī)定了它無從成為利益對象的性質(zhì)，同時也規(guī)定了裝修利益無從脫離房屋使用權(quán)而成為獨立利益的性質(zhì)。既然如此，裝修利益的實現(xiàn)便內(nèi)含于房屋使用權(quán)的行使之中，無從脫離房屋使用權(quán)單獨行使，也無從在房屋使用權(quán)消滅后獨立存續(xù)。惟應(yīng)注意，裝修利益是個變量，會隨使用過程而逐漸消耗。當使用權(quán)期間屆滿，便告窮竭。

在討論了裝修利益的定義之后，我們實際上已經(jīng)得出結(jié)論：在返還房屋占有時，該利益的存量已為“0”。這便是對第二個問題亦即“以返還占有為時間基準的該利益存量”的回答。既然結(jié)論如此，第三個問題亦即“該利益存量因返還占有而當然產(chǎn)生的滅失或者減少”，便無須討論了。

然而，如此分析裝修利益的存量，并得出該存量為“0”的結(jié)論，與我們的經(jīng)驗似難吻合，這公平嗎？開釋此一疑惑，需要進一步地討論。這就涉及裝修行為的理性以及利益的個人性問題。

首先來說裝修的理性。不爭的事實是，裝修是理，裝修人是基于最大化自己利益的考慮，計算其裝修利益并實施裝修行為的。在其計劃中，必然考慮裝修利益與房屋使用權(quán)期間的關(guān)系，考慮裝修利益在該期間充分實現(xiàn)的問題。鑒于房屋使用權(quán)期間是已知的，從而預期裝修利益期間并不困難。縱在使用權(quán)期間無約定的場合，亦非不可合理估計。準此以解，裝修利益期間有預期的情形，是我們討論所考慮的常態(tài)。在這一常態(tài)下，包含了裝修利益與房屋使用權(quán)共同終止的必要內(nèi)容。從而，在使用權(quán)期間之后的“溢出”利益，則是不真實的。倘若裝修人竟置房屋使用權(quán)期間這一約束于不顧，而“奢侈”地裝修，以至于出現(xiàn)其利益不能全部發(fā)揮而有剩余的情形，縱然我們有辦法將該利益準確地計算出來，那么，該利益也不值得保護-法律不應(yīng)保護非理性帶

來的利益。退一步講，縱然我們宥恕裝修人的過失，法律原則也還是不許保護它。試想，倘若立法肯認裝修人的殘留利益，并進而認定被裝修人回復房屋占有便意味著有利得，那么，任何一個惡意的裝修人都不乏主張該利益的積極性。又假如判令被裝修人返還所謂不當?shù)美敲矗谏鲜龇森h(huán)境中，房屋所有人還有哪個肯將其房屋出租、出借？

篇4

中圖分類號：G4 文獻標識碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2017.05.022

教育課程改革的實施，在我國已初見成效。目前，老師的教學觀念得到了進一步的轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)變了之前單一知識傳授的教學方式，更加關(guān)心學生的學習能力、情感態(tài)度的培養(yǎng)，但觀念的改變并沒有帶來方式的完全創(chuàng)新。教學方式上，部分老師還是沒有完全轉(zhuǎn)變角色，依舊將自己作為教學的主體。受應(yīng)試化教育的影響，很多教師仍重視知識的傳授，忽視能力的培養(yǎng)，加重了學生的學習負擔。還有部分老師，貪圖一時的教學成績，對學生進行填鴨式的教育，這樣雖能短時間內(nèi)提高學生的成績，但并不能真正提高學生的語文水平，教學的目的不是提高學生的語文成績，而是提高學生的語文水平，否則就違背了素質(zhì)教育和新課程改革的真正目的。

要想提高學生的語文水平，重點還是在課堂，小學生的學習自主性有限，并且趣味性小，課余時間應(yīng)多用來參與多元有趣的活動，而不是一味的學習。這就要求在小學語文的課堂上，找到改進課堂效率的策略和方法，充分利用n堂時間，培養(yǎng)學生學習語文的興趣，高效地提高小學語文課堂的效率，提高學生的語文水平，達到素質(zhì)教育的真正目的。

一、重視課前準備工作，制定課堂教學計劃

古人云：“凡事預則立，不預則廢。”這句話點出了事先準備的重要性，小學語文的教學同樣需要遵循這個法則。學生的學習不能忽略預習，老師也一樣，要想提高課堂效率，老師必須事先吃透教材。教材是課堂學習的重要手段，教師只有先將教材理解透徹，才能清楚明白、簡明扼要的將知識傳授給學生，用最精準的語言傳授知識，是提高教學效率的重要方面。事先規(guī)劃好講課內(nèi)容和具體時間，嚴格按照計劃安排實施教學，教師不能在課堂上思緒不清晰，需精神高度集中，按部就班的實施教學計劃，做到心中有數(shù)。知識的拓展也需要在課前準備好，與所學知識相關(guān)的課外知識也不能忽視，培養(yǎng)學生的發(fā)散思維。在課堂上可以借助多媒體等教學工具，在進一步激發(fā)學生學習興趣的同時，也能清楚明白的學習課外知識。另外，要注意教師扮演的是引導者的角色，應(yīng)該將課堂還給學生，小學生學習能力和心理都處于不成熟階段，老師不能完全放手讓學生自己學習，引導和管理必不可少。提高課堂效率的重要手段是做好課前工作，制定教學計劃是提高課堂效率的重要舉措。

二、牢記學生是課堂學習主體，采用多元化教學方式，激發(fā)學生學習興趣

課堂教學效率的提高離不開學生的配合，要想讓學生緊跟老師的思路走，就要求學生的注意力高度集中，而興趣是吸引學生注意力的唯一方法。小學生思維活躍，很容易被新鮮事物吸引，這就要求教師在課堂上采用多元化的教學方法，抓住學生的心理特點，不斷激發(fā)學生的學習興趣，調(diào)動學習的積極性。

小學語文的教材知識比較淺顯，但有很多記憶性的知識容易使學生感到枯燥，教師結(jié)合學生的心理特點，可以進行學生間的比賽，激發(fā)學生的好勝心，也可以以全體學生或者小組為單位，進行知識搶答小游戲，這都可以調(diào)動學生的學習積極性，在快樂中學習知識，提高教學的課堂效率。但也不能一味的追求課堂形式，忽視了實際的課堂效果，這就要求教師根據(jù)教學的實際情況，及時改變教學方法和形式，找到最有效的方法。教學工具的應(yīng)用也必不可少，現(xiàn)代的教學工具都是為了提高教學效率，教師要充分利用當前的教學的工具，利用圖片視頻等直觀的方式，讓學生對知識有更深層次的理解。另外，自信心的樹立在學習中同樣不容忽視，小學生的思維活躍，這是很難能可貴的，素質(zhì)教育的教學目標中明確指出，要重視學生的創(chuàng)新意識和創(chuàng)新能力的培養(yǎng)，所以在平時的教學活動中，教師要重視學生不一樣想法的誕生，并給予鼓勵，在培養(yǎng)創(chuàng)新意識的同時，樹立學生學習語文的自信心，在以后的學習中有重要作用。課堂教學效率的提高重點在學生，尋找并采用行之有效的教學方法，是提高教學效率的關(guān)鍵。

三、教師課后的自省與監(jiān)督必不可少

課后是學生發(fā)展興趣、培養(yǎng)其他能力的重要時間，但課后對知識的鞏固又是必不可少，只有將上一節(jié)課所學知識掌握，教師才能在以后的課堂中減少課前復習的時間，留出更多時間給其他教學活動。小學生目前的學習自制力較低，要想完全靠自學是不現(xiàn)實的，這就要求教師在課后發(fā)揮監(jiān)督和指導作用，明確學生學習上的欠缺，讓學生在課后重點進行練習和鞏固。課后作業(yè)的量也要適量，寫作業(yè)不是目的，掌握為重點，不能讓學生課后時間全都由作業(yè)陪伴，抹殺孩子愛玩的天性，注意勞逸結(jié)合和學習效率。

語文學科為人文性學科，有大量的背誦知識，完全在課堂時間讓學生進行背誦也不現(xiàn)實，這就要在課后讓學生掌握。課堂上大部分的同學都能夠跟上教學進度，但對于知識掌握較慢的學生，教師不能挖苦和諷刺，應(yīng)該給予鼓勵，并重點關(guān)注，可以采用讓學生幫助學生的方式，慢慢讓學生將知識掌握。在教學活動進行一段時間后，教師要及時對自己在這一階段的教學成果進行自省，反省自己的教學方式，總結(jié)方式上的優(yōu)點和不足，優(yōu)點繼續(xù)保持，不足在接下來的教學中加以改進和矯正，避免造成惡性循環(huán)，在不斷反思中進步。師生配合，課堂效率才會真正提高。

篇5

關(guān)鍵詞 質(zhì)量管理; 公文; 效率

為提高企業(yè)公文處理效率，企業(yè)引進辦公自動化系統(tǒng)、加強公文處理培訓和過程指導、監(jiān)督，持續(xù)優(yōu)化公文處理系統(tǒng)流程，公文處理效率有所提高。但是，仍然存在公文處理系統(tǒng)有待完善、公文處理不及時等問題，有時甚至延誤工作安排落實，引起客戶抱怨。如何進一步提高公文處理效率成為企業(yè)管理中必須重點關(guān)注的迫切問題。

一、質(zhì)量管理理論方法

全面質(zhì)量管理是以質(zhì)量為中心，建立在全員參與基礎(chǔ)上的一種管理方法，其目的在于長期獲得顧客滿意、組織成員和社會的利益。全面質(zhì)量管理是企業(yè)管理現(xiàn)代化、科學化的一項重要內(nèi)容，在全面質(zhì)量管理中，管理圍繞質(zhì)量展開，人人都參與其間，目的則是促進顧客滿意度。在這種體系中，顧客是焦點，目的是不斷改進，且人人參與其間。全面質(zhì)量管理活動的實施，離不開管理循環(huán)的運轉(zhuǎn)。PDCA 循環(huán)應(yīng)用了科學的統(tǒng)計觀念和處理方法，作為推動工作、發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的有效工具，是任何一項管理活動有效進行的一種基本方法, 特別是在質(zhì)量管理工作中取得了良好效果。

二、質(zhì)量管理理論方法應(yīng)用

質(zhì)量管理理論方法在現(xiàn)代企業(yè)管理中應(yīng)用廣泛，為進一步提高公文處理效率，本文將質(zhì)量管理理論方法運用到提高公文處理效率中，以收文處理為例，按照QC 活動程序，通過選擇課題、現(xiàn)狀調(diào)查、目標設(shè)定、分析原因、確定要因、制定對策、對策實施、檢查效果、鞏固措施等步驟，實現(xiàn)提高收文處理效率的目標。

（一）收文處理現(xiàn)狀分析。近年來，隨著集團公司持續(xù)健

康發(fā)展，生產(chǎn)經(jīng)營任務(wù)不斷增加，公文處理強度持續(xù)不減。同時，公文處理的時效性要求越來越高，緊急公文（需2 日內(nèi)安排落實）數(shù)量逐年遞增，所占比例越來越大，根據(jù)收文處理現(xiàn)狀調(diào)查分析，集團公司公文處理系統(tǒng)收文流程共7 個環(huán)節(jié)，分別為收文登記、公文提交、公文擬辦、領(lǐng)導批示、選擇承辦、部門承辦、文件辦結(jié)。

自收文登記至文件辦結(jié)平均用時9.9 天，其中 “部門承辦”環(huán)節(jié)用時最長，平均用時7.9 天，占收文處理總時間的80%。

（二）目標設(shè)定。調(diào)查顯示，70% 左右的公文可以在8 天內(nèi)處理完畢，據(jù)此，制定目標為收文處理時間由9.9 天縮短至8 天。

（三）分析原因及要因確認。運用頭腦風暴法，針對9 條末端因素，對影響收文處理效率的原因逐一論證、分析確認要因。最終確定影響收文處理效率的要因有以下3 條：1. 監(jiān)督力度不夠；2. 同一收文多個部門不能同時處理；3. 缺乏文件處理進展反饋。

（四）制定對策。針對以上3 條要因，按照5W1H 原則，制定了有針對性的對策。

（五）對策實施。對策實施一：加強對文件處理的督查督辦。在集團公司主頁，對各部門/ 單位文件滯押情況定期公布，并與文件滯押較嚴重的部門/ 單位主要負責人溝通督辦。經(jīng)過實施對策一，公文滯押數(shù)量呈下降趨勢。對策實施二：增加收文并行處理功能。為解決同一文件多個部門不同時處理，導致辦理時間長的問題，在公文處理系統(tǒng)原收文處理流程不變的情況下，增加了收文的并行處理功能。系統(tǒng)優(yōu)化前：多部門承辦環(huán)節(jié)處理方式為串行處理，即首個承辦部門接收文件后，經(jīng)秘書批交、領(lǐng)導批示、轉(zhuǎn)處理人、處理、辦結(jié)等流程并且全部處理完畢后，文件才能被另一個部門處理，后續(xù)處理部門只能“排隊等候”。如果某個部門的任何節(jié)點的處理人沒有及時處理文件，將影響其它部門處理文件，導致文件處理效率整體下降。系統(tǒng)優(yōu)化后：增加“并行送承辦部門”選項，即部門承辦環(huán)節(jié)處理方式為并行處理。經(jīng)改進后的系統(tǒng)，并行處理的各部門可以同時獲得處理權(quán)限，部門處理文件不必“排隊等候”，解決了同一文件多個部門不能同時處理的問題，提高了公文處理效率。對策實施三：增加文件處理過程的追蹤功能。針對處理時間超過一定期限的文件，在公文處理系統(tǒng)中增加未處理文件提醒功能，及時提醒集團公司辦公室及部門/ 單位辦公室人員追蹤文件處理進展，督促承辦人抓緊處理文件。

（六）檢查效果。通過以上3 個對策的逐步實施，集團公司收文處理效率得到顯著提高。經(jīng)對2014 年6 ～ 8 月期間收文處理時間統(tǒng)計分析，收文處理總時間由原來的9.9 天縮短為7.8天，效率提高了21%，其中“部門承辦環(huán)節(jié)”效果明顯，平均處理時間由原來的7.9 天縮短為6.2 天，效率提高了22%，實現(xiàn)了預期目標。

（七）鞏固措施。集團公司辦公室將公文滯押情況通報作為一項制度嚴格執(zhí)行，每月初對上月各部門/ 單位公文滯押情況在集團公司主頁通報，過程中保持與各單位/ 部門辦公室的溝通聯(lián)系，加強督查督辦。鞏固期收文處理時間平均為7.4 天，小于目標值8 天，鞏固效果良好。

參考文獻：