導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產企業論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

（1）房地產營銷的概念房地產營銷就是運用整合營銷概念，對開發商的建設項目，從觀念、設計、區位、環境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上進行整合，合理確定房地產目標市場的實際需求，以開發商、消費者、社會三方共同利益為中心，通過對市場調查、項目定位、推廣策劃、銷售執行等營銷過程的分析、計劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上，為開發商規劃出合理的建設取向，從而使產品及服務完全符合消費者的需要而形成產品的自我銷售，并通過消費者的滿意使開發商獲得利益的過程[10]。房地產全程營銷是在房地產由賣方市場轉變為買方市場的過程中產生的一種全新的專業地產營銷策略。它一改過去開發商在房子建成以后才導入營銷觀念的思路，從項目用地的初始狀態就開始導入營銷并貫穿于項目設計規劃、質量工期、形象推廣、銷售、物業管理、品牌提升等過程[11]。

（2）房地產營銷的特點a房地產營銷貫穿于房地產開發的全過程房地產作為一種特殊的商品，具有區位性、不可移動性、價值大、資本和價值的雙重性、受周圍環境影響較大等特性。房地產市場具有區域性、不完全競爭性、交易形式的多樣性和受環境政策影響大等特性。房地產行業和房地產市場的特性決定了房地產營銷的特性。房地產營銷主要分為項目取得與地塊研究，產品設計與規劃，項目策劃與銷售三個階段，因此房地產營銷貫穿于房地產開發和流通的全過程，比一般產品營銷更復雜，需要更高的專業知識和技能。所以，房地產營銷中的每個環節、每個渠道的競爭力最終都會上升為一個企業、一個產品的市場主體競爭力[12]。b房地產營銷具有獨特的運營機制由于房地產市場不完全競爭的特性，使得房地產營銷具有獨特的運營機制。另外，由于土地的稀缺性、投資數額大、回收期長的特性決定了進入房地產市場的難度較大。在進入房地產市場后，由于房地產建設周期長，資金回收周期長，消費者在購買房地產商品時非常慎重，導致房地產產品在交易時周期很長，因此房地產營銷的時間很難把握。另外，由于房地產開發商急于回收資金，往往在產品還沒有開發出來，便已開始進行銷售，使得房地產營銷具有獨特的運營機制。c房地產營銷受政策影響較大任何國家對房地產市場的開發，交易都會采取很多的限制措施，尤其在我國，這種現象更為明顯。近年來，隨著國家對房地產市場整頓力度的加大，從土地、信貸、稅收6等各個方面頒布了一系列政策調控房價，整頓房地產市場。隨著提升房地產企業貸款門檻的“121文件”、停止協議出讓經營性土地使用權的“831大限”、國六條等宏觀調控政策的頒布，房地產市場重新洗牌，很多房地產企業進入了舉步維艱的地步。

2.1.2房地產企業營銷能力

（1）房地產企業營銷能力的概念房地產企業營銷能力是指房地產企業在長期的營銷過程中，在營銷戰略和營銷策略指導下，通過獨特的營銷程式動員、協調和開發營銷資源與營銷才能，從而獲取市場競爭優勢的核心能力[3]。其實質是房地產企業的一種綜合素質，指房地產企業認識市場，開拓市場，綜合運用營銷策略，滿足消費者需要，在市場競爭中保持持久競爭力的綜合能力。

（2）房地產企業營銷能力的特點a房地產企業營銷能力具有系統性房地產企業營銷能力是企業的綜合素質體現，有多個組成部分，營銷子能力相互影響、相互制約，一個因素發生變化，會引起連鎖反映。主要表現為房地產企業開拓市場的意識及其能力、開展營銷調研及收集和利用市場營銷信息的能力、產品和價格的競爭力、營銷實施保障能力等的綜合體現[7]。因此，要求各影響要素要有一個合理的搭配，否則，就不能很好地發揮作用。b房地產企業營銷能力具有動態性房地產企業營銷能力各個因素會不斷變化,各個構成部分的地位和作用會隨著時間、項目的變化而不斷變化，從而導致房地產營銷能力是一個不斷變化的動態過程。c房地產企業營銷能力具有集合性房地產企業營銷能力的構成體系具有有機性,只有彼此之間互相配合,才能發揮應有的作用。任何一個構成部分的能力強或弱，都不能代表整體營銷能力的強或弱。

2.2房地產企業營銷能力

綜合評價法介紹一個完整的綜合評價包含五個環節：一是確定評價目的；二是確立評價指標體系；三是確定評價方法、模型和權數；四是搜集數據、實施綜合評價；五是對評價結果進行評估分析。目前，理論界和實踐中關于確立評價指標體系的主要方法是德爾菲法；確定評價模型的方法主要模糊綜合評價法等；確定模型權數的方法主要有層次分析法。本文綜合應用了層次分析法，模糊綜合評價法和德爾菲法進行房地產營銷能力綜合評價，故在以下的內容里詳細探討這三種方法的特點和基本思路。

2.2.1層次分析法

（1）層次分析法簡介7層次分析法是美國運籌學家Saaty教授于二十世紀80年代提出的一種實用的多方案或多目標的決策方法。其主要特征是：它合理地將定性與定量的決策結合起來，按照思維、心理的規律把決策過程層次化、數量化，主要應用于能源系統分析、城市規劃、經濟管理、科研評價等領域。人們在進行社會的、經濟的以及科學管理領域的系統分析中，面臨的常常是一個由相互關聯，相互制約的眾多因素構成的復雜而往往缺少定量數據的系統。層次分析法為這類問題的決策和排序提供了一種簡潔而實用的建模方法。

（2）層次分析法的基本思路層次分析法采用先分解后綜合的系統思想來整理和綜合人們的主觀判斷，使定性分析與定量分析有機結合，實現定量化決策。首先將所要分析的問題層次化，根據問題的性質和要達到的總目標，將問題分解成不同的組成因素，按照因素間的相互關系及隸屬關系，將因素按不同層次聚集組合，形成一個多層分析結構模型，最終歸結為最低層（方案、措施、指標等）相對于最高層（總目標）相對重要程度的權值或相對優劣次序的問題。運用層次分析法建模，大體可按下面四個步驟進行：a建立遞階層次結構模型應用層次分析法分析決策問題時，首先要把問題條理化、層次化，構造出一個有層次的結構模型。在這個模型下，復雜問題被分解為元素的組成部分。這些元素又按其屬性及關系形成若干層次。上一層次的元素對下一層次有關元素起支配作用。這些層次可以分為三類：最高層：一般它是分析問題的預定目標和理想結果，這一層次中只有一個元素，稱為目標層。中間層：這一層次中包含了為實現目標所涉及的中間環節，它可以由若干個層次組成，包括所需考慮的準則，子準則，因此稱為準則層或方案層。最低層：這一層次包括了為實現目標可供選擇的各種措施，決策方案等，因此成為措施層和方案層。在深入分析實際問題的基礎上，將有關的各個因素，按照不同屬性自上而下地分解成若干層次，同一層的諸因素從屬于上一層的因素或對上層因素有影響，同時又支配下一層的因素或受到下層因素的作用。最上層為目標層，通常只有1個因素，最下層通常為方案或對象層，中間可以有一個或幾個層次，通常為準則或指標層。當準則過多時(譬如多于9個)應進一步分解出子準則層。b構造兩兩比較判斷矩陣層次結構分析了因素之間的關系，但準則層中的各準則在目標衡量中所占的比重并不一定相同，在決策者的心目中，它們各占有一定的比例。在確定影響某因素的諸因子在該因素中所占的比重時，遇到的主要困難是這些比重經常不易定量化。此外，當影響某因素的因子較多時，直接考慮各因子對該要素有多大程度的影響時，常常會因考慮不8周全、顧此失彼而使決策者提出與他實際認為的重要程度不相一致的數據，甚至有可能提出一組隱含矛盾的數據。比如現在要比較n個因子X={x1,x2….xn}對某因素Z的影響大小，如何比較才能提供可信的數據？Saaty等人建議采用對因子進行兩兩比較建立成對比較矩陣的方法。即每次取兩個因子進行兩兩比較，建立成對比較矩陣的方法。即每次取兩個因子xi和xj，以aij表示xi和xj對z的影響大小之比，全部比較結果用矩陣A=（aij）n×n表示，稱A為Z-X之間的成對比較判斷矩陣（簡稱判斷矩陣）。若xi與xj對Z的影響之比為aij，則xi和xj對Z的影響之比應該是aij=1/aji關于如何確定aij的值，Saaty等建議引用數字1-9及其倒數作為標度。下面表2-1列出了1-9標度的含義：表2-1判斷矩陣相對重要度及其含義標度含義135792，4，6，8的倒數表示兩個因素相比，具有相同重要性表示兩個因素相比，前者比后者稍重要表示兩個因素相比，前者比后者明顯重要表示兩個因素相比，前者比后者強烈重要表示兩個因素相比，前者比后者極端重要表示上述兩判斷之間的中間狀態對應的標度值若因素i和因素j比較，得到判斷值為aij，aji=1/aijaii=1從心理學觀點來看，分級太多會超越人們的判斷能力，既增加了做判斷的難度，又容易因此而提供虛假數據。Saaty等人還用實驗方法比較了各種不同程度下人們判斷結果的正確性，實驗結果表明，采用1-9標度最合適。根據矩陣，一般做n×（n-1）／2次兩兩判斷是必要的。有人認為把所有因素和某個元素比較，即只作n-1次比較就可以了。這種方法的弊端在于，任何一個判斷的失誤均可導致不合理的排序，而個別判斷的失誤對于難以定量的系統往往是難以避免的。進行n×（n-1）／2次比較可以提供較多的信息，通過各種不同角度的反復比較，從而導出一個合理的排序。從層次結構模型的第2層開始，對于從屬于(或影響)上一層每個因素的同一層諸因素，用成對比較法和1-9比較尺度構成對比較矩陣，直到最下層。c層次單排序及一致性檢驗判斷矩陣A對應于最大特征值的特征向量W，經歸一化即為同一層次相應因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權值，這一過程稱為層次單排序。上述構造成對比較判斷矩陣的方法雖能減少其他因素的干擾，較客觀地反映出一對因子影響力的差別。但綜合全部比較結果時，其中難免包含一定程度的非一致性。如果9比較結果是前后完全一致的，則矩陣A的元素還應當包括：aij×ajk=aiki,j,k=1,2,…n.滿足上述關系式的正互反矩陣稱為一致矩陣，以便確定是否接受A。d針對某一標準，計算各備選元素的權重計算權重向量并做一致性檢驗。對于每一個成對比較矩陣計算最大特征根及對應特征向量，利用一致性指標、隨機一致性指標和一致性比率做一致性檢驗。若檢驗通過，特征向量(歸一化后)即為權向量；若不通過，需重新構造成對比較陣。e計算當前一層元素關于總目標的排序權重及進行一致性檢驗由上面我們得到的是一組元素對其上一層次某元素的權重向量。我們最終要得到各元素，特別最低層中各方案對于目標的排序權重，從而進行目標判斷。總排序權重要自上而下地將單準則下的權重進行合成。設上一層次（A層）包含A1，.Am共m個元素，他們的層次總排序權重分別為a1,…am。又設其后的下一層次(B層)包含n個因素B1...Bn,他們關于Aj的層次總排序權重分別為bij,..bnj(當Bi與Aj無關聯時，bij=0)。現求B層中各元素關于總目標的權重，即求B層各元素的層次總排序權重b1...bn,計算按下表所示方式進行，即bi=∑bij×aj,i=1,..,n組合權向量并做組合一致性檢驗。計算最下層對目標的組合權向量，并根據公式做組合一致性檢驗，若檢驗通過，則可按照組合權向量表示的結果進行決策，否則需要再次調整模型進行檢驗。

（3）應用層次分析法的注意事項運用層次分析法，把決策過程中定性和定量的因素有機地結合起來。通過判斷矩陣的建立、排序計算和一致性檢驗得到的最后結果具有說服力，比較適合應用于營銷能力評價指標權重的確定；同時，可將人的主觀性依據用數量的形式表達出來，使之條理化、科學化。從而，可避免由于人的主觀性導致權重預測與實際情況相矛盾的現象發生，克服了決策者和決策分析者難以相互溝通的現象，克服了決策者的個人偏好，提高了決策的有效性，在多目標規劃領域具有廣泛的應用價值。但在實際工作中，如果所選的要素不合理，其含義混淆不清，或要素間的關系不正確，都會降低層次分析法的結果質量，甚至導致層次分析法決策失敗。為保證遞階層次結構的合理性，需把握以下原則：a分解簡化問題時把握主要因素，不漏不多；b注意相比較元素之間的強度關系，相差太懸殊的要素不能在同一層次比較。

2.2.2模糊綜合評價法

（1）模糊綜合評價法簡介模糊綜合評價法是由美國控制論專家L.A艾登于1965年創立的。模糊性主要是指客觀事物中間過渡中的“不分明性”。綜合評價指的是對一個涉及多個因素或多個指標10的事物進行評價時，必須根據所有的因素或指標做出全面綜合的評價，而不能只從某一方面去評價。由于模糊評判可以很好的解決綜合評判中的模糊問題，因此適合評價層次多，結構因素多的對象系統。其優點是結果清晰，系統性強，能很好的解決模糊的，難以量化的問題，適合各種非確定性的問題的解決[9]。

（2）模糊綜合評價法對房地產營銷能力評價的適用性評價房地產企業的營銷能力其實是確定被評價對象對優劣的隸屬度。優與劣這兩個對立概念之間也不存在絕對分明的界限，具有模糊性。從房地產企業營銷能力評價的過程來看，評價指標的構建、指標權重的確定以及評價標準的選擇也都帶有一定模糊性。其理由主要來自三個方面：第一是外界環境影響的不確定性。影響房地產企業營銷能力評價的外界環境因素很多既有宏觀的，又有微觀的。前者指房地產產業所面臨的房地產市場外的因素，如經濟，政治以及文化因素等等。后者指的是房地產市場中影響房地產企業的業內因素，如房地產市場競爭狀況，整體房價走勢等等。外界環境因素對房地產企業營銷能力雖有直接、確切的影響，但更多的是間接的、不確定的影響。第二是房地產營銷能力評價過程的復雜性。要全面、正確地評價房地產企業的營銷能力，不僅要考慮房地產企業外部營銷環境，也要考慮企業的自身狀況；不僅要考慮定量的指標，而且要考慮定性的指標；并且，由于房地產企業的經營性質和所處的發展階段各不相同，對其營銷能力的重點也應有所差異。所以，選擇什么樣的指標以及指標之間權數如何確定都要根據企業的具體情況來分析。第三是人類認識的模糊性。人類對事物的認識都帶有一定的模糊性，許多問題的研究不能不考慮人類觀察認識問題所具有的這種模糊性。像房地產營銷能力評價這類完全是人類主觀行為的活動，必然要受到評價各方的性格、偏好、價值觀念、經驗、知識和技術水平等因素的影響。綜上所述，房地產企業營銷能力的影響因素較多，通常以多層次，多指標的方式揭示事物的相關性和系統性，對其營銷能力評價，許多實質性影響因素不便或不適于直接用數字給予反映，需要定性與定量結合運用，因此具有模糊綜合評價的特征。

（3）模糊綜合評價法的實施步驟a建立企業營銷能力評價指標體系。依據層次分析法，根據企業營銷所固有的特性，所建立的企業營銷能力評價指標體系包括目標層（A）、準則層（Bi，i＝1，2，……，n）和指標層（Bij，j＝1，2，……，n），同時確定衡量指標層各個指標的具體評價因素。b運用層次分析法，建立判斷矩陣。采用1－9同比率標度法對同層次的各個指標分別進行重要性比較評價，確定判斷矩陣，求解出判斷矩陣的特征向量，并對其進行一致性檢驗，若檢驗合格，那么求解出的特征向量即為該指標對其所屬上一層次評價指標的權重。c建立企業營銷能力評價集V。根據對企業營銷能力進行評價的目的，借鑒國外經驗，確定評價指標體系中各評價指標的優劣等級，具體的含義為：V={v1高，v2中，v3低，v4差}。11d構造模糊綜合評判矩陣。根據企業營銷能力評價集V，對準則層指標Bi構造單因素矩陣Ri。(2-1)Ri=ri11ri12ri13ri14ri21ri22ri23ri24…………rij1rij2rij3rij4其中：i為準則層各指標下標，j表示準則層Bi的指標個數。rijt（t=1，2，3，4）為準則層指標Bij隸屬于評價集V的程度，該數據的取得可以采用專家打分法由專家進行打分，然后采用算術平均的方法得到，也可以用隨機調查方法，最后經算術平均得到。e對準則層Bi進行二級模糊綜合評價Ui=wi×Ri={u1，u2，u3，u4}（2-2）其中Ui表示準則層Bi對評價集V的隸屬度。f對目標層A進行一級模糊綜合評價U=w×{U1，U2，…，Un}T（2-3）其中U表示目標層A對評價集V的隸屬度。g對評判結果進行分析評價。首先對評價集進行一致性分析，然后根據最大隸屬度原則，確定房地產企業營銷能力的等級，再詳細分析比較準則層Bi的評價集Ui，以發現企業營銷中存在的薄弱環節，從而及時采取對策措施進行提高改善。

2.2.3德爾菲法

篇2

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。

一、財務風險的概念和特點

財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。

財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。

二、西安房地產企業財務風險的主要成因

對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：

1.籌資風險的具體表現

(1)負債金額巨大

房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經營過程缺乏理財依據

西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關系

西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。

5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識

西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。

三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施

由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。

1.針對籌資環節的預防財務風險的策略

(1)優化資本結構，降低籌資風險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預售時間，減少款項回收風險

由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創新

對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。

(4)規范融資擔保，控制債務風險

一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。

(5)建立西安房地產公司的財務預警系統

所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。

2.針對投資環節的預防財務風險的策略

房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。

3.針對經營環節的預防財務風險的策略

(1)做好房地產企業的全面預算

全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。

(2)財務集中管理，規避財務風險

為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。

(3)委派財務主管，加強財會監督

對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。

(4)適時進行財務分析與監督

進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

4.針對分配環節的預防財務風險的策略

對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。

5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度

(1)進行市場調研，防范市場風險

西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業財務人員素質的修養與提高

目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制

對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結束語

總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。

參考文獻：

[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125

篇3

一、問題提出的背景

2013年2月20日，“國五條”，即國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施，其中第五項加強市場監管中明確了要強化企業信用管理。

隨后，2013年2月26日，國務院辦公廳了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，其中第五項加強市場監管和預期管理中也細化了對企業信用管理的要求：“加強房地產企業信用管理，研究建立住房城鄉建設、發展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統計等部門聯動共享的信用管理系統，及時記錄、公布房地產企業的違法違規行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，有關部門要建立聯動機制，加大查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買，銀行業金融機構不得發放新開發項目貸款，證券監管部門暫停批準其上市、再融資或重大資產重組，銀行業監管部門要禁止其通過信托計劃融資。稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴格按照有關規定進行清算審核和稽查。住房城鄉建設、工商等部門要聯合開展對房屋中介市場的專項治理工作，整頓和規范市場秩序，嚴肅查處中介機構和經紀人員的違法違規行為。有關部門要加強房地產開發企業資本金管理，加大對資產負債情況的監測力度，有效防范風險。”[1]

市場經濟從一定意義上來講是信用經濟，而對企業信用的管理則能同時發揮國家宏觀調控和市場調節的作用，從而促進市場經濟的發展。房地產業，作為國民經濟的重要支柱產業之一，伴隨著房價居高不下的現狀，國家出臺了一系列政策進行調控，其中就包括對房地產企業信用的管理，可是依然存在著管理不夠規范、收效不大等問題。

其實，早在 2002年8月20日建設部就了《關于建立房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統的通知》，房地產開發企業信用檔案現在已基本實現了部、省、市三級系統聯通、信息共享的建設目標，但仍存在著入網企業少、信用檔案內容不全、利用效果不甚理想等問題。此外，在企業信用檔案的建立過程中，最重要的不良記錄信息是以企業自報為主的，這就相當于給企業信用檔案的作用打了折扣。同時，這也體現出房地產企業信用檔案的建立缺乏與相關行政部門的協調合作，不能在信息共享上實現互聯互通。

為了規范房地產企業信用信息管理，為了實現從同業征信向聯合征信過渡，更加全面地反映房地產企業的信用狀況，促進政府信息的依法披露、資源共享，并依法保護房地產企業和社會公眾的相關權利，本文作者認為有必要推進房地產企業信用信息征集和使用管理立法。

二、問題研究的現狀

（一）國內立法的現狀

目前，我國沒有房地產企業信用信息征集和使用管理立法，只有建設部的《關于建立房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統的通知》等規范性文件。但在企業信用信息征集和使用管理上已經有許多地方性立法實踐可予以參考借鑒，因為根據我國國情，實現全面披露全國企業信用信息是一個亟待解決的問題，實現全國性企業信用信息征集和使用管理立法也將會是一個漫長的過程，那么作為國民經濟重要支柱之一的房地產業便無法依賴全國性企業信用信息征集和使用管理立法的出臺來解決目前房地產業的企業信用問題，反而我們應該率先實現全國性房地產企業信用信息征集和使用管理立法。如此，既能解決房地產業的企業信用管理問題，又能為全國性企業信用信息征集和使用管理立法實踐鋪路。企業信用信息征集和使用管理立法實踐統計如下表一[2]：

企業信用信息征集和使用管理立法現狀

效力級別

數量

立法部門或省份

法律、行政法規

無

地方性法規

1

《廣東省企業信用信息公開條例》

部門規章

無

地方政府規章

24

深圳市、貴州省、無錫市、吉林市、沈陽市、南寧市、成都市、哈爾濱市、遼寧省、黑龍江省、鄭州市、江蘇省、太原市、山西省、安徽省、四川省、湖北省、浙江省、上海市、天津市、蘇州市、北京市、海南省

（二）國外立法的現狀

20 世紀 70 年代以來，發達國家 普遍建立了較為完善的社會信用管理法律制度。世界各國的企業信用管理的法律模式主要可以分為市場主導型模式、政府主導型模式和會員制模式。

市場主導型模式又稱作美國模式，該模式主要是通過市場化的運作，由商業性機構根據市場需要建設信用數據庫和提供信用信息服務，開展各種信用調查和信用管理事務。而政府不會直接參與商業化信用機構的經營，只是通過立法對其進行約束。政府主導型模式又稱作歐洲模式，該模式主要是通過政府力量來建立公共的信用管理機構，強制性地要求個人和企業提供真實的信用數據信息。會員制模式則主要存在于日本，它依靠行業協會建立信用信息管理中心，該中心為個人和企業的信用信息提供了交換平臺，通過內部信用信息共享機制達到收集、處理和使用信用信息的目的。會員制模式的特點表現在，政府引導建立信用信息數據庫，交由行業協會進行商業化的運營，政府不直接參與經營，同時兼具了政府管理和行業協會自主經營的特點。[3]

三、房地產企業信用信息征集和使用管理立法

（一）立法目的的定位

一直以來，我們主要依靠民法的違約賠償手段和行政的違規處罰手段治理房地產企業失信行為，但是民法作為私法具有個案處理等局限性及其事后救濟的失效性，行政手段也具有缺乏公眾參與、地方政策保護及受土地財政影響深遠等局限性。此時，倡導房地產企業信用信息征集和使用管理立法，既要同時發揮國家宏觀調控和市場自我調節作用對企業信用信息進行管理和利用，還要注意強化被征信對象在征信信息保護方面的實體性權利。

因此，房地產企業信用信息征集和使用管理立法至少應該包括以下兩個目的：第一，為了規范房地產企業信用信息征集和管理，增強企業信用意識和風險防范意識，從而建立起房地產企業信用制度；第二，保障征信和信用評估過程中當事人的合法權益。

（二）立法模/！/式的選擇

正如本文第二部分——問題研究的現狀中所談到的，目前世界上各個國家信用立法的模式主要有市場主導型模式、政府主導型模式和會員制模式三種。鑒于我們國家市場化運作不夠成熟、行業協會不夠自律的國情，大部分地方政府規章在企業信用管理上傾向于政府主導式，大多數地方政府都采用了以政府設立的征信機構和市場化的評估機構為主體的征信機構體系，即具有中國特色的政府先行而后推動市場化運作的立法模式，比如在《深圳市企業信用征信和評估管理辦法》中：

“第三條 本市建立以政府設立的企業信用信息中心和市場化的評估機構為主體的征信機構體系，征集企業信用信息，對社會開展企業信用信息查詢，并由評估機構開展企業信用評估等服務活動。”

同樣地，全國性的房地產企業信用信息征集和使用管理立法也可以遵循我們習慣的政府先行而后推動市場化運作的立法模式，由房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統管理中心負責房地產企業信用信息的采集和披露，由市場上具有資質的評估機構進行有償信用評估。

現在我國的征信數據庫分別由人民銀行、商務部、工商行政管理總局、建設部等部委以及各地方人民政府牽頭組建，由于各個部門、各級政府各自為政，多頭征信，彼此之間缺乏充分有效的信用信息互通與共享機制，導致被征信對象的信用信息分散、孤立，難以對其信用狀況進行全面和充分的評估。建立聯合征信數據庫，就是將來自不同征信機構、不同部門的所有信用信息進行分類、匯總，通過一次查詢即可了解被征信對象最全面的信息狀況。聯合征信數據庫具有信息完整性、經濟性、全面性和公正性等優點，應成為我國未來信用信息數據庫建設的發展方向。[4]

因此，結合目前我國征信數據庫和房地產企業信用檔案系統的不足之處，房地產企業信用信息的征集和使用管理工作可以分為以下的三大步驟：第一步，金融機構、政府行政部門、司法部門、行業協會等向房地產企業信用檔案系統管理中心提供信用信息；第二步，房地產企業信用檔案系統管理中心對獲得的信用信息進行整合建立多端共享的聯合征信數據庫；第三步，許可市場上具有資質的評估機構進行房地產企業信用評級。

其中，第一個步驟又可以分為四個同時進行的方面：其一，研究建立住房城鄉建設、發展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統計等行政部門聯動共享的信用管理系統，這些聯合的政府公開信息應當集中在同一個網站上，房地產企業信用檔案系統管理中心可以登錄進行信息采集；其二，銀行等金融機構向房地產企業信用檔案系統管理中心提供企業信用信息；其三，司法部門向房地產企業信用檔案系統管理中心提供企業信用信息；其四，行業協會向房地產企業信用檔案系統管理中心提供在開展服務活動中獲得的企業信用信息。

（三）立法應重點考慮的內容

為更好地配合房地產企業信用信息的征集和使用管理工作，保證各項工作有法可依，保護房地產企業和社會公眾的權益，我們認為在立法時應當對征信行為、信息的使用和管理等方面進行重點考慮。江蘇省、深圳市、浙江省和上海市在全國較早開展企業信用信息管理制度的建設工作，并且分別都取得了很大的成就，這為我們進行房地產企業信用信息管理工作提供了許多珍貴的經驗。因此在接下來，我們試圖通過比較分析這四個地區的模式，對房地產企業信用信息立法的框架做出一些總結，見表二[5]：

企業信用信息征集和使用管理立法基本框架

江蘇省模式

深圳市模式

浙江省模式

上海市模式

第一章 總 則

第一章 總 則

第一章 總 則

第一條 立法目的

第二條 定義

第三條 適用范圍

第四條 原則

第二章 企業信用信息的采集

第二章 征信機構

第三章 信息征集

第二章 企業信用信息的征集

第五條 管理部門

第六條 備案與公開

第七條 年度報告及業務情況調查

第八條 信息的采集

第三章企業信用信息的加工和使用

第四章 信息披露

第五章 信用評估

第三章 企業信用信息的分類和

第十條 征信產品的制作

第十一條 征信產品的效用

第十四條 商務活動中征信產品使用的推進

第十五條 公共管理中征信產品的使用

第十六條 有關政府信息的公開

第四章 異議 信息的處理

第五章 監督管理

第三章涉及異議信息的處理

第四章 企業信用信息征集和的監督

第九條 異議信息的處理

第十二條 商業秘密的保護

第十三條 回避

第十七條 行業自律

第十八條 投訴

第六章 法律責任

第六章 法律責任

第五章法律責任

第十九條 行政處罰

第七章 附則

第六章附 則

第二十條 施行日期

從以上表格可以看出，除“上海市模式”外其他三種模式其辦法規定的框架大都包括總則、企業信用信息的征集、企業信用信息的使用、監督管理和法律責任五個部分，其中“上海模式”雖然規定比較分散，但是仍可以按照這五大部分進行歸類總結。因此可以看出這五個部分是對企業信用信息管理工作比較好的總結概括。我們認為房地產企業信用信息立法的大致框架可分為上述五大部分。接下來，我們將參考這四個地方的模式并就五大部分做進一步分析，其中重點分析在立法過程中企業信用信息的征集和使用問題。

1、總則部分和法律責任部分

總則部分是對房地產企業信用信息工作的闡釋，主要包括立法目的、工作內容及工作原則等；法律責任部分則是明確各參與主體義務，要求參與主體嚴格遵守法律規定，否則將要承擔相應的法律責任。這能夠為房地產企業信用信息管理工作的順利進行提供良好的保障。

2、房地產企業信用信息征集

在房地產企業信用信息征集方面，主要是對征信主體、征信范圍進行規定。征信主體是房地產企業信用檔案系統管理中心，被征信主體分別是政府各行政部門、金融行業、司法機關和行業協會以及企業自身。征信范圍見表三：

征信范圍

基礎信息

涉及被征信對象基本情況的信息，建立信用信息數據的基礎和前提

業績信息

良好信用記錄，代表被征信對象具有良好信用情況的信息

提示信息

被征信對象涉及相關糾紛或處罰，但最終結論尚未做出的信息，也可稱作疑似負面信息

警示信息

即不良信用記錄信息，是對被征信對象的負面評價

在上述四個模式中，“深圳模式”在房地產信用信息征集方面的結構較為規范，主要包括對征信主體、征信范圍，同時也對各參與主體的行為進行了規范，這為我們房地產企業信用信息管理立法提供很好的經驗模式；而“浙江省模式”則對征信主體和范圍進行了更為具體的說明，更類似于法律解釋條款，可將其作為對條款加強理解的文件，這也為我們的立法準備工作提供了借鑒經驗。

3、房地產企業信用信息的使用

在房地產企業信用信息使用方面，應該注意信息披露、查詢使用和加工使用等方面。通過分析比較，這三個方面是企業信用信息使用的主要環節，因此我們在進行立法活動時應該充分考慮到這三點。

（1）信息披露

在信息披露方面，應該保證房地產企業信用檔案系統管理中心對企業負面信息的公開披露權。為如實反映房地產企業的信用狀況，不僅要對企業正面信用信息進行披露，同時企業的負面信息也是評價其信用的重要因素；同時也明確規定，該中心采取統一標準披露各房地產企業的全面信息，實現平等披露房地產企業的信用信息。

其中，《深圳市企業信用征信和評估管理辦法》對此有一章節的描述，它對信息披露的范圍、方式和時限進行了比較全面的規定，同時它也規定了企業警示信息的披露時限和企業商業秘密的保護，這體現了對企業合法權益的保護。我們在進行房地產企業信用信息管理立法時應該注重這一點。

（2）查詢使用

在查詢使用方面，由于房地產企業信用檔案系統管理中心對其所征集的信息是無償向社會披露的，因此，為保證企業信用信息的正確合理使用，我們建議采取“實名制”，即社會各主體為查詢企業信用信息必須提供相應個人身份證明或者單位身份證明，并按照一定規范進行申請。同時對各種查詢使用行為進行一定的分類，保障查詢使用工作規范進行。分類大致如下：

第一類是被征信主體的查詢使用，這是其行使知情權的具體表現，也是被征信對象繼而行使異議權、更正權和修復權的前提，是被征信對象不可剝奪的基本權利；第二類是與被征信對象存在利害關系的當事人的查詢使用。這里的利害關系應當是存在交易上的利害關系，如具有向被征信對象提供信貸、賒銷、租賃、保險、擔保等意向，具有對被征信個人進行商賬催收等業務意向等。如果該交易主體提供了相關具有法律效力的證明材料（如合同、意向性協議等），則可對信息進行查詢使用；第三類是基于社會公益利益行使的查詢權。這主要包括了行政機關、事業團體以及司法機關基于其管理職能、審判職能的發揮或者基于特定的社會公益目的自主進行的查詢使用。如，行政機關在日常監督管理、定期檢驗、資質等級評定、行政許可、表彰評優以及政府采購采購等活動中，有權對被征信對象的信用信息進行查詢。司法機關基于財產保全、強制執行的需要進行的查詢，以及公用事業單位在與被征信對象的公務活動或業務活動中進行的查詢等。

（3）評估使用

對房地產企業信用信息的征集不僅在于對相關信息的整合，同時也是為進一步對企業信用信息的加工使用做好準備。而這一重要的環節就是評估機構對這些信息的加工使用，他們對企業所做出的評估為政府進行市場調控提供了一定的幫助，同時也滿足了市場的需求。“深圳市模式”對評估機構的行為規范進行了比較具體詳細的規定，比如：

“第十一條 依法成立的評估機構可以從事下列業務：（一）主動或者接受委托開展企業信用征信活動；（二）依據所征集的企業信用信息為企業提供信用評估服務；（三）提供所征集的企業信用信息的查詢服務；（四）為企業提供信用管理咨詢服務；（五）其他企業信用評估咨詢服務。”

4、房地產企業信用信息管理工作的監督

對房地產企業信用信息管理工作的監督必不可少，但是如何監督是一個很大的問題，需要我們在立法中審慎考慮。在比較分析上文中提到的四個模式都分別就被征信對象以及用戶的異議權、知情權和更正權進行了確定，這不僅是對被征信對象和用戶合法權益的保護，同時也是對房地產企業信用信息管理工作的監督，例如《江蘇省企業信用征信管理暫行辦法》的第四章是專門規定了對被征信對象以及用戶提出的“異議信息的處理”。同時，社會監督、行政部門內部監督也是對房地產企業信用信息管理工作的有效監督手段。

綜上所述，通過比較分析江蘇省、深圳市、浙江省、上海市四個地方的企業信用信息管理模式，借鑒他們的經驗，我們總結出了房地產企業信用信息管理立法的主要框架，即總則、企業信用信息的征集、企業信用信息的使用、監督管理和法律責任五個部分。

四、結論

平安法制建設是經濟持續健康發展的重要保障，也是促進社會和諧穩定的重要舉措。目前，我國缺乏全國性的企業信用信息征集和使用管理立法，房地產領域也只有建設部的《關于建立房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統的通知》等規范性文件。本文作者認為，我們應該率先實現全國性房地產企業信用信息征集和使用管理立法，如此既能解決房地產業的企業信用管理問題，又能為全國性企業信用信息征集和使用管理立法實踐鋪路。在此背景下，為了 推進平安法制建設，本文結合房地產企業信用檔案系統和企業信用信息征集和使用管理地方性立法的實踐，提出了全國性房地產企業信用信息征集和使用管理立法。

本文作者分別從立法目的的定位、立法模式的選擇和立法應重點考慮的內容這三方面介紹了房地產企業信用信息征集和使用管理立法。通過比較分析江蘇省、深圳市、浙江省、上海市四個地方的企業信用信息管理模式，本文作者總結出了房地產企業信用信息管理立法的主要框架——總則、企業信用信息的征集、企業信用信息的使用、監督管理和法律責任五個部分，并就每個部分做了簡單的分析介紹。

此篇淺論房地產企業信用信息征集和使用管理立法的文章，是鄙人的一些拙見，希望可以拋磚引玉，為推進平安法制建設貢獻一份微薄的力量。

[參考文獻]：

[1] 張炯、張敏莉.《關于我國房地產信用體系建設的思考——美國信用制度借鑒》.揚州大學學報（人文社會科學版），2009年1月第13卷第一期。

[2] 錢慧君.《房地產開發企業信用檔案淺議》.浙江檔案，2010年第七期。

[3] 陳鵬飛.《社會信用管理法律制度研究——基于需要國家干預的視角》，西南政法大學，博士學位論文。

[4] 國家發改委經濟研究所課題組.《我國信用管理法律框架建議》.經濟研究參考，2004年第64期。

[5] 郭志濤、劉耀伍.《房地產信息公開制度的建立》.科技與管理，2007年第6期。

[6] 聶飛舟.《論我國房地產市場監管法的構建》.法治論叢，第24卷第5期，2009年9月。

篇4

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。

一、財務風險的概念和特點

財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。

財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。

二、西安房地產企業財務風險的主要成因

對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：

1.籌資風險的具體表現

(1)負債金額巨大

房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經營過程缺乏理財依據

西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關系

西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。

5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識

西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。

三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施

由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。

1.針對籌資環節的預防財務風險的策略

(1)優化資本結構，降低籌資風險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預售時間，減少款項回收風險

由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創新

對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。

(4)規范融資擔保，控制債務風險

一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。

(5)建立西安房地產公司的財務預警系統

所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。

2.針對投資環節的預防財務風險的策略

房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。

3.針對經營環節的預防財務風險的策略

(1)做好房地產企業的全面預算

全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。

(2)財務集中管理，規避財務風險

為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。

(3)委派財務主管，加強財會監督

對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。

(4)適時進行財務分析與監督

進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

4.針對分配環節的預防財務風險的策略

對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。

5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度

(1)進行市場調研，防范市場風險

西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業財務人員素質的修養與提高

目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制

對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結束語

總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。

參考文獻：

[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125

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（一）對國家宏觀調控的相關政策不夠重視

我國為了對房地產企業進行宏觀調控，接二連三出臺了一系列的政策，從多個角度對其進行宏觀調控，但是，從目前的局勢上來看，大部分房地產企業還不能適應這種調控的方式，另外，房地產的相關領導者還會出現對相關的調控制度會錯意的情況，嚴重影響了企業的健康發展。

（二）稅務籌劃的目標不明確

從目前的發展趨勢上來看，部分的房地產企業并沒有將稅務籌劃落實到具體的實際行動當中去，房地產企業稅務籌劃具有一定的難度。另外，在為房地產企業做稅務籌劃時要求財務工作人員清楚的了解國家的經濟走勢和相關的法律法規，并且需要具備敏銳的洞察力和判斷力。但是從目前房地產市場稅務籌劃相關工作人員的素質水平上來看并沒有達到這一點的要求，因此在稅務籌劃方面缺乏整體的思路，籌劃具有片面性，稅務籌劃的目標不明確，不能有效地降低企業經營發展的成本。

（三）稅務籌劃的方式不正確

正如上文所說，稅務籌劃相關工作人員在業務能力方面還需要進一步提高，但是在房地產企業中對其培養的時間是很短的，因此稅務籌劃的優秀人才較少，能夠對整體局勢進行把握的人更少，這一現象就會導致稅務籌劃的方式出現錯誤，很難將相關稅務籌劃的方式與房地產企業的具體情況進行結合。

（四）稅務風險意識較為淡薄

從理論上來說稅務籌劃與逃稅漏稅僅有一線之隔，沒有把握好尺度很有可能會造成違法的情況發生。在房地產企業稅務籌劃的過程中，稅務風險意識比較淡漠，主要表現的情況為：

1.缺乏相關的稅務籌劃經驗，在稅務籌劃策略方面會忽視稅務風險防范；

2.缺乏對稅務風險的方法，沒有認識到風險防范的重要性，在思想不夠重視，因此也不能在行為上做到對稅務風險進行管理。

二、完善的措施

根據上述情況可以看出，房地產土地增值稅面臨著眾多的問題，因此在改進的過程中需要根據具體的問題進行完善。

（一）密切關注國家相關政策

隨著經濟的發展，國家宏觀調控的政策變化速度越來越快，作為房地產企業的管理者需要深刻理解國家政策的具體情況，能夠預測到國家對房地產企業調控的動向，積極地進行稅務籌劃，提高對國家宏觀環境的適應能力。

（二）明確相關的稅務籌劃目標

房地產企業管理需要對稅務籌劃目標進行明確地規定，規定的制定實施需要在項目處理的階段進行明確。另外，土地增值稅的籌劃方式需要進行事前籌劃，只有這樣才能夠把握最佳的籌劃時機，達到籌劃的目標。

（三）提高相關工作人員稅務籌劃的能力

需要從業務知識和業務技能方面對相關工作人員稅務籌劃的能力進行提高，使其掌握相關的稅務籌劃的策略，提高風險防范的意識，只有這樣才能夠充分發揮出稅務籌劃的重要作用。以湖南省綠地房地產開發有限公司為例，其可以在以下幾個方面進行土地增值稅納稅籌劃：

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包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴格按照相關文件上的規定進行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。

2.土地增值稅應納稅金額計算

房地產企業的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應的使用稅率來進行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產企業來說在增值稅的計算時可以先通過預算來將兩種計算結果進行橫向縱向的對比，然后取有利于企業的計算方法進行清算操作。

3.土地增值稅清算審核鑒證

國家在《土地增值稅鑒證業務準則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務中介機構所出具的清算鑒證報告，作為稅務機關的工作人員也要對其所呈現的清算鑒證報告進行審核，審核的內容一方面是內容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規范，內容之間的聯系和銜接是否邏輯清晰等。6.土地增值稅的申請清算清算有細分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務機關的書面通知之后按照稅務部門要求的清算內容進行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準備完畢，然后在稅收部門所規定的時間限定之內向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。

二、房地產企業土地增值稅清算中的問題

1.計算方式復雜

在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進稅的方法進行，因此清算過程中所涉及的內容也比較多，比如企業銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業務繁雜、產品開發周期較長、投資的活動更為復雜的企業來說，要對其每一個項目進行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。

2.房地產項目的特殊性

房地產行業和企業的產品銷售類公司有著一些明顯的區別。在市場經濟的大環境下，為了規避風險越來越多的房地產項目更趨向于合作開發。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設公司，在項目完工之后直接進行注銷，所以導致房地產企業的賬目越發的復雜和混亂，經過長時間的清算終于得出最終結果時，兩家或者多家企業早已分道揚鑣，不知所蹤導致稅款追繳困難。

3.資料和鑒證報告不規范

稅收部門對于房地產企業所呈現的相關資料和鑒證報告要求內容準確合理，格式規范。但是某些中介鑒證報告機構的人員專業技能不過關，導致企業所委托出具的報告不合乎規范，因此在具體其清算過程中需要稅務部門進一步的進行審核和修改，影響其工作人員的進度，也給清算工作增加了難度。

4.故意逃避和拖延

部分企業為了增加企業的經濟效益，采用違法的手段進行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務會計賬目上進行改動，一般的對于房地產企業其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規定不必進行稅務清算。

5.收入確認不規范

企業的收入在確認上不夠規范，主要的表現為對工程款推遲結算，不能夠及時的將預收的房款和當期的銷售所得的房款進行轉入和登記；或者將房子的銷售款當成建筑施工的工程款進行轉償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴厲打擊。

三、做好房地產企業土地增值稅清算工作的措施

1.提高清算工作的準確性

在對房地產公司進行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進行區分，將該企業的產品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進行準確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進行土地增值稅的核算，并要求企業及時繳納該部分的稅金。

2.準確計算工程項目的竣工面積

稅收部門對于房企中那些非貨幣轉讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權完成轉移，那么就應該當成其銷售完畢，然后征收稅金。

3.房源銷售收入的確定

在進行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業的房源價格進行橫向對比，在了解市場的均價之后然后有一個相對較為準確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預售等方式來拖延土地增值稅的繳納。

4.嚴格控制扣除項目審核

同樣為了漏稅部分企業甚至鋌而走險通過虛開發票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發票進行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。

5.把握成本控制分攤

房地產項目的成本費分攤的依據是按照建筑面積進行的，因此在清算時一定要遵循其相關的原則處理，避免所應征收的稅款出現流失。

6.土地增值稅的計算過程要規范

土地增值稅的清算和審核過程非常的復雜，稍不注意便會導致錯誤的出現，稅務機關的工作人員一定要嚴格按照相關的規定堅決執行，確保稅收的清算過程規范科學。

7.提高清算工作的質量

清算工作質量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務必要提高門檻和，加強對專業技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務制度和稅收制度，保證每一項核算的結果的真實和準確。

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一般而言，世界各國對中小企業的界定都采用定量和定性兩種方法，其中以定量界定為主，輔以定性界定。因此本文將通過我國對中小企業的界定標準，為中小房地產企業的界定提供參照標準。中小企業概念的界定是開展中小企業研究的基礎，也是政府制定中小企業政策的依據，更是關系到中小企業業主的自身利益和中小企業的發展問題，所以首先對中小企業概念界定是必要的。然而中小企業是一個相對的、比較模糊的概念，國際上并無一個確切的、統一的定義，在理論上和實踐上對其進行精確界定都是非常困難的。中小企業的定量界定可以從雇員人數標準、資產（資本）額標準、營業額標準等方面進行界定，而定性的界定標準的本質特征為獨立所有、自主經營和較小的市場份額，此外還包括活動范圍有限、業主直接管理等。

2.1.1.1中小企業的絕對概念

中小企業是與大企業相對的集合性概念。在劃分大企業和中小企業這兩個子集的標準，即企業規模的背后，起決定作用的因素是生產技術條件，但生產技術條件是受生產力發展水平、企業所屬行業等多種因素的制約，這樣，中小企業可用函數表示為:MSE=f(i,t,s)上式中：i(industrial)代表行業變量t(time)代表時間變量s(site)代表國家、區域等變量可見，自變量不同，中小企業的概念就不會相同，因此，中小企業這一概念具有多重相對性。

2.1.1.2中小企業的相對概念

目前世界各國對中小企業的界定尚無統一標準，而且每一個國家在各個歷史時期的劃分標準也是有一定差異的。主要有三方面的原因:第一，不同國家和地區的經濟水平不一樣，中小企業所處的經濟環境也有所差異，因此不可能在中小企業的界定標準達成一致；第二，即使在同一國家和地區，有關中小企業的界定和劃分標準也會因經濟發展狀況的變化而發生相應的改變，不同發展階段的標準不可能一成不變；第三，企業本身的發展是動態和復雜的，其中包含多方面的因素和條件，很難找到一個統一的、完整的標準或指標把這些因素全部包含進來。11從世界范圍來看，盡管大多數國家在大、中、小企業的劃分標準方面并不完全一致，但是歸納起來，劃分的標準不外乎以下三類：（1）按企業的雇用人數劃分；（2）按企業的經營能力劃分(如產值或銷售額)；（3）按企業的固定資產價值劃分。我國關于中小企業的劃分經歷了一個不斷調整的過程。50年代主要是按照企業職工人數來劃分，1962年改為主要依據固定資產價值，1978年國家計委把企業規模的劃分標準改為企業的年綜合生產能力，1998年國家有關部門又對1978年的標準進行了修改和補充，頒布了《大中小型企業劃分標準》，按企業生產規模把企業劃分為特大型、大型（細分為大一、大二兩類）、中型（細分為中一、中二兩類）和小型。1992年國家經貿委了全國劃分工業企業規模的統一標準，規定不論企業隸屬于哪個部門，均按在其所屬行業統一標準執行，如電子部門所屬的儀器、儀表行業企業均按機械工業行業中儀器儀表企業的標準執行。1999年6月，國家修訂了工業企業劃分標準。新標準與舊標準的主要區別有二，一是不再沿用行業標準，而采取不分行業的統一標準:二是不再將企業劃分為特大型、大一型、大二型、中一型、中二型和小型六級，而只分為特大、大、中、小四級，其標準分別為年銷售收入和資產總額為50億元以上，5億元及以上，5000萬元以上，5000萬元以下。2003年2月國家經貿委、國家計委、國家財政部、國家統計局共同研究制定的新的大中小型企業劃分標準出臺:(1)工業：職工人數2000人以下，或銷售額30000萬元以下，或資產總額為40000萬元以下。中型企業須同時滿足職工人數300人及以上，銷售額3000萬元及以上，資產總額4000萬元及以上；其余為小型企業。(2)批發和零售業：職工人數500人以下，或銷售額15000萬元以下。其中，中型企業須同時滿足職工人數100人及以上，銷售額1000萬元及以上；其余為小型企業。批發業中小型企業須符合以下條件：職工人數200人以下，或銷售額30000萬元以下。其中，中型企業須同時滿足職工人數100人及以上，銷售額3000萬元及以上；其余為小型企業。(3)住宿和餐飲業：職工人數800人以下，或銷售額15000萬元以下。其中，中型企業須同時滿足職工人數400人及以上，銷售額3000萬元及以上；其余為小型企業。

2.1.2中小房地產企業的界定

中小房地產企業競爭力的評價，是借助能夠反映中小房地產企業競爭能力的因素指標，給予權重賦值，對中小房地產企業競爭力水平進行評估的過程。因此，研究之前必須對中小房地產企業的概念有明晰的界定。根據世界上通用的及國內有關的中小企業的界定方法，下面給出我國對中小型房地產企業的界定標準。由于我國房地產業起步較晚，因此對中小型房地產企業（SmallandMedium-sizedRealEstateEnterprises，簡稱SMREE）的界定也相對較晚。2003年為了對房地產企業財務會計信息統計進行標準化管理，國務院國有資產監督管理委員會對房地產行業設置了劃分大、中、小型的分類標準（草案）（國資廳評價函[2003]327號）。12該標準從從業人員數量、銷售額兩方面進行了定量界定，規定見下表2-1：表2-1大、中、小型房地產企業分類標準企業類型從業人數銷售額（萬元）大型房地產企業≥200≥1500中型房地產企業100—2001000—1500小型房地產企業＜100＜1000本文結合房地產的行業特性，給出中小房地產企業的界定為：中小房地產企業是指規模較小（開發面積小于十萬平方米）、員工較少（200人以下）、或銷售額在15000萬以下的房地產企業。其中，中型房地產企業必須同時滿足從業人數100人及以上，銷售額在1000萬元以上；其余為小型房地產企業。具有2級以下房地產開發資質的房地產企業。

2.2企業競爭力評價的理論及相關方法

2.2.1評價理論

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1利益相關者與房地產企業信譽

利益相關者（stakeholder）是從股東（shareholder）一詞套用而來的。1963年，斯坦福研究院的一些學者受“sharehold?鄄er”的啟發，他們利用“stakeholder”表示與企業有密切關系的所有人，并給出利益相關者的定義是：對企業來說存在這樣一些利益群體，如果沒有他們的支持，企業就無法生存。隨著經濟全球化和企業間競爭的日益激烈，從“是否影響企業生存”的角度界定利益相關者有一定的局限性。1984年美國經濟學家Freeman給出了一個廣義的定義，他認為“利益相關者是那些影響企業目標實現或受企業目標實現過程影響的任何個人和團體”。該定義啟發人們思考企業與利益相關者之間的相互影響，同時大大擴展了利益相關者的內涵。房地產開發企業是一種集房地產開發、經營、管理和服務等職能于一體的綜合性企業組織。其利益相關者除了影響企業持續生存的開發商、投資者、建筑企業、物業管理企業、員工、顧客之外，還將政府有關部門、社區等實體納入了利益相關者管理的研究范疇。

所謂房地產企業信譽是指“對房地產企業過去行為和未來前景的綜合陳述，它反映了利益相關者如何評價房地產企業提供有價值成果的能力”。當利益相關者認為這些期望的結果不能被提供時，對房地產企業信譽的損害表現在收益的枯竭、融資能力的降低和對現有和潛在雇員吸引力的減弱，這些負面影響將轉化為經濟回報和投資者價值的降低。這種具有波動性的企業價值稱為信譽資本，它是一種處于風險中的企業市場價值。信譽資本的風險產生于與利益相關者的日常交往中，它隨著利益相關者表達或撤銷對房地產企業的支持而波動。比如信譽資本會隨著金融分析家和新聞記者稱贊房地產企業或推薦其股票而增長，隨著利益相關者對企業管理者、企業產品、企業遠景或企業工作失去信心而減少。因此，房地產企業信譽資本依賴于利益相關者的支持。每個利益相關者群體都是需要管理的信譽風險源。

2利益相關者對房地產企業信譽的威脅

房地產企業的主要利益相關者包括開發商、投資者、建筑企業、物業管理企業、金融機構、員工、顧客等，企業管理者的關鍵任務是管理來自這些利益相關者的信譽風險。

2.1來自于開發商：房地產糾紛的威脅

近年來，隨著生活水平的提高、住房制度改革及住房金融體系的完善，極大地刺激了居民對住房的消費需求，據統計調查表明，居民對住房的需求還將逐年遞增。這一狀況，進一步促使大量資金進入房地產行業，而隨著法制、法規的不斷完善，居民在購房過程中合同意識與權利意識的逐步提高，發現房地產存在的問題也越來越多，糾紛也日益增多。是否具有合法完備的土地審批手續和系統的規劃、能否確保房產的質量、是否講誠信都將決定能否產生房地產糾紛。

2.2來自于投資者：降低價值的威脅

當投資者不滿地談論某房地產企業或賣掉其股票，進而導致企業市場價值下降時，企業信譽資產則受到了威脅。投資者通常基于兩個準則來評價房地產企業價值，即該企業以往的獲利能力和未來收益前景。如果房地產企業以往的獲利能力越大和越穩定，則其價值越大。由企業核心業務產生的預期現金流越大，投資者對企業未來前景的評價越好。

2.3來自于建筑企業：不合作的威脅

房地產品，作為房地產企業經營管理的對象，是由某個建筑企業生產的，不論該建筑企業是作為房地產企業的附屬機構，還是已經成為獨立于房地產企業的單獨的組織。因此，房地產企業應該重視與這個合作者的關系。當合作者撤消合約、終止關鍵的產品流、服務流或資源流時，企業的信譽將受到威脅。

2.4來自于物業管理企業：服務不善的威脅

完善的服務與物業管理是房地產開發的價值延伸。物業管理一度作為房地產企業的一項內在職能，隨著市場的逐步完善，管理水平的不斷提高，業主客戶對物業管理內涵、需求的細化與深入，物業管理成為新興的服務行業。然而，部分物業管理企業對自己職能的認識仍存在誤區，服務意識不強，甚至還存在亂收費卻不為業主服務的現象，將直接影響房地產企業經濟目標和社會效益的實現。

2.5來自于員工：不良行為的威脅

員工言行對其企業信譽資本具有最大的潛在影響。他們的工作質量影響著提供給消費者的產品和服務的質量。當他們與顧客、同事和朋友交往時，會形成有效的或好或壞的口頭傳播。員工的不良行為是指員工的自利行為，它與企業的策略不一致，不符合企業的長期利益。

2.6來自于顧客：誤解的威脅

如果顧客對企業或其產品有負面感覺，則它的銷售額和利潤必定滑坡。來自顧客的對信譽資產的基本威脅是誤解，顧客從企業購買的產品越復雜越重要越昂貴，顧客就越依賴于企業對如何使用這些產品的指導，所以企業就越易受到誤解的傷害。

2.7來自于政府有關部門：強行管制的威脅

房地產企業要想存在并很好地發展，必須首先嚴格遵守國家的憲法及相關法律、法規。在此基礎上，要注重協調好與政府部門的關系。政府執法者通過發動調查和強制行動將會極大地威脅到企業的信譽資本。特別是房地產企業，屬于政策性很強或提供風險高的產品或服務的企業之列，更容易受到傷害。

2.8來自于金融機構：不支持的威脅

房產開發是一個資金密集型行業，資金是其項目進行的重要保證，其資金來源渠道通常有：房地產企業的自有資金；金融信貸，包括銀行信貸、股票債券、信托基金等；社會集資及其他方式。可見，房地產企業要確保暢順的融資渠道，必須取得金融機構的支持，與銀行等金融機構建立良好的合作關系，遵循誠信的原則，以確保項目開發階段取得開發貸款與流動資金貸款，在房產銷售階段取得個人住房按揭貸款。

2.9來自地方社區：不合慣例的威脅

房地產企業的行為不會是孤立的，必然會對某個地方社區產生影響，或積極的或消極的。當諸如房型設計、自然環境、人文環境與社區要求不相符時，就會反饋到企業去，影響到企業的發展。

2．10來自媒體：暴光的威脅

媒體對房地產企業行為的正面報道能提高企業信譽，但負面暴光更容易傷害房地產企業的信譽。總之，企業的新聞價值越大，越能引起媒體的注意，企業所接受到媒體報道范圍也越大。對此，房產企業務必避免房地產糾紛的出現，力爭從積極的方面引起媒體的注意，從而進一步提高房地產企業的聲譽。

3為提高房地產企業信譽，加強利益相關者管理而采取的對策

3.1充分認識各利益相關者在房地產企業中的權利，并對不同的利益相關者采取不同管理策略

利益相關者之所以對房地產企業擁有不可忽視的影響，是因為其對房地產企業擁有法定的利益和權利要求。不同的利益相關者，擁有不同的角色定位和行為標準，房地產企業管理者必須認真探討和分析不同利益相關者的各種利益和權利，并在房地產企業決策和各項活動中考慮這些利益和權利，以便獲得利益相關者對該企業的滿意感覺，對房地產企業信譽產生積極的影響。

因而，為降低企業信譽風險，必須加強利益相關者管理，對利益相關者做出是否易于合作的細分是非常重要的。一般來說開發商、投資者、建筑企業、物業管理企業、員工等的經濟利益與企業密切相關，他們與企業之間有天然的合作關系，更容易選擇對企業的支持，因此應盡可能吸收他們參與企業的經營決策。新聞媒體等與房地產企業的關系往往是非合作的，甚至是對立的。而金融機構、地方社區和政府管理部門與企業的關系比較復雜，在不同情況下他們會采取支持和合作行為或威脅和限制行為。對后兩類利益相關者，房地產企業必須慎重處理與他們的關系，提高他們的支持和合作力度。

3.2實施房地產企業公益活動計劃，提高房地產企業信譽

信譽是隨著利益相關者對企業言行的理解和在多年努力的基礎上形成的，短時間內迅速建立一個良好的企業信譽的想法是不現實的，因此應不斷地對公益活動進行投資或盡義務。實施房地產企業公益活動計劃是房地產企業用于管理來自利益相關者的信譽風險的一項戰略性工具。房地產企業公益活動包括社區發展計劃、慈善救濟活動、志愿者活動和捐贈等。通過從事公益活動，加強企業與利益相關者之間的友好關系，有助于企業減少信譽威脅，進而增強公司吸引資金、強化業績和提高競爭力的能力。

參考文獻

1趙德志.利益相關者———企業管理的新概

念［J］．遼寧大學學報（哲學社會科學版），

篇9

不同收益模式的概念與特點

從世界范圍內看,以物業開發和投資為主營業務的房地產企業具有三種典型的收益模式:其一是物業銷售收益模式;其二是物業租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業銷售收益模式”是指房地產企業通過籌集資金、購買土地、設計建造、市場營銷等環節,最終以銷售方式獲取房地產投資收益;所謂“物業租賃收益模式”是指房地產企業自行開發建設或者直接購買物業的所有權后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環節,最終以租賃方式獲取房地產投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結合,是一種物業銷售和物業租賃并舉的收益模式。

由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發項目或物業類型,而是指一個房地產企業在市場動態發展過程中,為了獲取良好的經營績效和長遠的發展機會所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對房地產企業的經營績效有不同的影響,表1從多方面對物業銷售收益模式和物業租賃收益模式進行比較。

所有權物業銷售收益模式在銷售完成后,將物業的所有權轉移到買方手中,因此房地產企業沒有獲得物業的所有權。反映在企業資產中的主要項目為在建工程。相反,物業租賃收益模式則保留了房地產企業對物業的所有權,所有已租賃物業都屬于企業的資產。

資金周轉速度在物業銷售收益模式下,物業價值一次性實現,因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產過程,該模式有效的提高了資金周轉速度。相反,在物業租賃收益模式下,物業價值在長期內實現,資金周轉速度相對較慢。

收益穩定性在物業銷售收益模式下,現金流入在物業銷售時完成,并受工程建設、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩定。相反,物業租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩定收益。

流動性風險在物業銷售收益模式下,一旦房地產企業在建設過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業的物理形態還沒有實現,因此變現能力差,企業抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業租賃收益模式下,由于企業持有一定量的物業,因此可以通過出售已持有的物業來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產投資信托的房地產市場中,企業可以通過資本市場套現,物業租賃收益模式的流動性風險更小。

市場風險在物業銷售收益模式下,房地產企業面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業租賃收益模式下,房地產企業面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產投機、房地產市場周期循環等因素,房地產市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。

品牌效應在物業租賃收益模式下,房地產企業通過持有高品質的商業物業、寫字樓來提升企業形象,創造品牌價值。例如,香港置地集團在中環所持有的大量寫字樓曾經一度為其贏得了“中環地王”的美譽,而太古地產的太古廣場也是香港商業物業中的優質品牌。因此,就提升公司形象而言,物業租賃收益模式更具優勢。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產企業的可持續發展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產企業的發展歷史,筆者認為隨著房地產市場的不斷發展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優點,而為更多的房地產企業所接受。本文將以香港房地產市場中新鴻基地產公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

新鴻基地產公司案例分析

1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產發展有限公司(下簡稱“新地”)。“新地”看好香港和內地的長遠發展潛力,最初崇尚開發中小型的住宅項目,隨著市場需要逐步開始全力開發大型的住宅項目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產公司”的榜首,堪稱香港的“地產巨無霸”。“新地”早期奉行“貨如輪轉”的經營策略,以物業銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報數據的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。

新鴻基地產公司收益模式變遷

內容摘要:伴隨著我國房地產市場的快速發展,房地產企業必將面臨收益模式的選擇問題。本文首先對物業銷售收益模式、物業租賃收益模式、混合型收益模式的概念和特點進行了比較。其次,通過香港新鴻基地產公司案例分析,論證了香港房地產市場進入成熟期和調整期后,混合型收益模式在提高企業經營靈活性和增強企業收益穩定性等方面的優勢。本文認為混合型收益模式從長遠而言是尋求可持續發展企業的最佳選擇。

關鍵詞:收益模式物業銷售物業租賃香港

不同收益模式的概念與特點

從世界范圍內看,以物業開發和投資為主營業務的房地產企業具有三種典型的收益模式:其一是物業銷售收益模式;其二是物業租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業銷售收益模式”是指房地產企業通過籌集資金、購買土地、設計建造、市場營銷等環節,最終以銷售方式獲取房地產投資收益;所謂“物業租賃收益模式”是指房地產企業自行開發建設或者直接購買物業的所有權后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環節,最終以租賃方式獲取房地產投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結合,是一種物業銷售和物業租賃并舉的收益模式。

由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發項目或物業類型,而是指一個房地產企業在市場動態發展過程中,為了獲取良好的經營績效和長遠的發展機會所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對房地產企業的經營績效有不同的影響,表1從多方面對物業銷售收益模式和物業租賃收益模式進行比較。

所有權物業銷售收益模式在銷售完成后,將物業的所有權轉移到買方手中,因此房地產企業沒有獲得物業的所有權。反映在企業資產中的主要項目為在建工程。相反,物業租賃收益模式則保留了房地產企業對物業的所有權,所有已租賃物業都屬于企業的資產。

資金周轉速度在物業銷售收益模式下,物業價值一次性實現,因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產過程,該模式有效的提高了資金周轉速度。相反,在物業租賃收益模式下,物業價值在長期內實現,資金周轉速度相對較慢。

收益穩定性在物業銷售收益模式下,現金流入在物業銷售時完成,并受工程建設、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩定。相反,物業租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩定收益。

流動性風險在物業銷售收益模式下,一旦房地產企業在建設過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業的物理形態還沒有實現,因此變現能力差,企業抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業租賃收益模式下,由于企業持有一定量的物業,因此可以通過出售已持有的物業來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產投資信托的房地產市場中,企業可以通過資本市場套現,物業租賃收益模式的流動性風險更小。

市場風險在物業銷售收益模式下,房地產企業面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業租賃收益模式下,房地產企業面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產投機、房地產市場周期循環等因素,房地產市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。

品牌效應在物業租賃收益模式下,房地產企業通過持有高品質的商業物業、寫字樓來提升企業形象,創造品牌價值。例如,香港置地集團在中環所持有的大量寫字樓曾經一度為其贏得了“中環地王”的美譽,而太古地產的太古廣場也是香港商業物業中的優質品牌。因此,就提升公司形象而言,物業租賃收益模式更具優勢。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產企業的可持續發展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產企業的發展歷史,筆者認為隨著房地產市場的不斷發展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優點,而為更多的房地產企業所接受。本文將以香港房地產市場中新鴻基地產公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

篇10

企業的財務報表可以及時且充分的反映出企業實際的財務狀況、經營成果以及現金流量情況。然而，如果我們只是盲目的從財務報表的表面數據來知悉企業的財務狀況的話，那將會造成一定的局限性，因為企業的財務報表無法全面反映出企業的經營水平與經營成果。這就需要我們對企業的財務報表進行分析。一旦能夠采取科學合理的財務報表分析方法，將可以準確且全面的反映出企業的財務狀況、經營成果和現金流量情況，還可以揭示出企業面臨的各種潛在風險，并對企業的預算完成情況進行細致的核實，并對企業經營管理人員進行一定的考核，盡可能的構建起一套完善高效的激勵機制。

（二）基本內容

企業的財務報表分析工作是由不同的使用者具體執行的，他們實際分析的核心與側重點各有不同，但最終的目的卻是一致的。一般來說，企業的財務報表分析主要包含了三個方面的基本內容，即對企業的實際償債能力、企業權益的結構進行詳細分析，估量對債務資金的利用程度。這三項內容之間是相互聯系，并有著互補作用的，可以為企業的會計信息使用者提供更為可靠的會計信息。那么，在財務報表分析中，能夠促使企業順利實現財務目標的核心部分就是其償債能力，企業的營運能力則是一種物質保障，盈利能力是償債能力與營運能力同時作用的結果。

2房地產企業財務報表的局限之處

（1）房地產企業的預收賬款增加

影響了財務報表使用者對于企業償債能力的判斷。由于房地產企業生產經營涉及的面很廣，并有一種特殊的預售制度，因此，它的項目預售到收入確定，需要經歷一個較為漫長的過程。一般來說，最少要花費幾個月的時間，有時甚至會需要幾年的時間。那么，應收賬款就是一個較大的問題，它不僅會加劇房地產企業的短期負債，同時還會大大削弱所有者的正當權益。而企業的財務報表則無法準確反映出企業實際的盈利數據，大大降低了房地產企業的財務報表分析結果。

（2）房地產企業的一些期間費用會計入當期損益

從而導致報表使用者無法準確判斷出企業的實際經營成果。根據當前的房地產企業會計制度規定，房地產企業的實際開發經營過程中所產生的各項管理費用、財務費用以及銷售費用都應該計入到期間費用當中去，并直接劃入當期損益。這就會導致企業在工程竣工前發生嚴重的虧損情況，即使看到隱含的利潤，但是卻無法真實的反映出來。

3房地產企業財務報表分析的科學方法

（1）我們應該根據房地產企業的收款方式來重新分析其應收賬款

并確認實際收入情況。房地產企業的商品具有自身的特殊性，不僅生產周期長，而且所需的資金量龐大，它的收款方式與一般的商品是不相同的。一般來說，房地產企業可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多種收款方式。在實際的收款過程中，一次性付款只是占到了少數。那么，針對一次性付款方式，我們就應該對房地產企業進行收入確認時，把收款項全部作為的核算數據，它可以明確表明房地產企業的財務風險得到了有效轉移。如果按照分期付款的方式進行銷售，房地產企業的收入確認就應該根據合同中約定的收款日期來進行確認，一旦出現了買方到了合同約定時間還存在費用欠賬情況，財務報表分析者就應該把買方的資信能力與實際欠付金額進行詳細且及時的分析。如果出現了買方缺乏資信以及欠付金額超過了房價的30%，就不可以確認收入。如果房地產企業的銷售以按揭付款形式為主，我們則必須以款項全部到齊為核心標準來確認最終收入。當然，房地產企業的所有預收賬款都應該進行相應的預結轉，并進行銷售稅金的計提。

（2）我們應該根據收入與費用配比原則來合理整改房地產

企業收入結轉前所產生的期間費用。這就需要房地產企業的財務總監強化財務報表分析工作，不僅需要編制出核心的戰略標準，還需要對金融市場與價值管理工作發揮出重要的作用。這是因為在全球經濟一體化趨勢日益加快的大背景下，傳統的財務管理知識顯然已經無法適應現代企業的發展需求，這就需要我們房地產企業的財務管理工作者與企業管理者都堅持優質的原則，并及時做好相關的資本市場與財務管理狀況研究與分析，還應該充分利用好現代化的技術手段，確保自己的財務報表分析工作做到位，最大程度的保護好相關企業所有者與股東的合法權益。

（3）我們還應該對房地產企業的成本構成進行科學合理的分析與研究

以讓房地產企業的成本得到有效的確認。房地產企業的開發建設工作較為特殊，它需要購置一個并沒有經過開發的土地，然后再根據周邊的土地價格進行細致比較后開展相關的評估工作。在評估過后，對于一些已經剔除到資金成本后的財務數據可以確認為土地增值額。對于一些本來應該入賬而并沒有實際入賬的工程款項，房地產企業則應該通過預算或估算的方式來進行入賬，從而確保房地產企業的收入與費用配比較為合理可行，并對收入結轉前產生的各項期間費用進行合理且適當的調整。

4房地產企業財務報表分析的特殊性要求

（1）充分利用財務報表外的信息

房地產企業的財務報表數據有著自身的局限性，并不能全面且客觀的反映出企業的真實財務狀況與經營狀況。因此，我們就應該對財務報表的大量表外信息進行合理的分析與運用，并選擇合適的會計分析方法，讓其為房地產企業的財務數據分析提供更為可靠的依據。

（2）重視對現金流量表的分析工作

房地產企業的現金流量表是以收付實現制來編制的，因此，它的數據更為客觀真實。因此，我們就應該對其進行相應的分析，讓其對企業的相對利潤指標發揮出切實的指導性作用，并對財務報表的項目進行具體分析和做出一定的調整，從而更好的應對財務報表中的數據受到會計準則的約束而造成的不良影響。這樣，財務報表分析則可以準確的判斷出房地產企業實際的償債能力。